撰文 / 李逗
编辑 / 董雨晴
一场酝酿许久的离任，让华夏幸福再度成为被关注的对象。
4月5日，华夏幸福宣布了吴向东的辞呈消息，其正式辞去了联席董事长的职务，一同辞任的还有先于吴向东加入华夏幸福的联席总裁俞建，他是吴向东的老部下。
吴向东这个名字对普通人来说有点陌生，但他在房地产行业的名气却并不小。万科陷入股权之争时，他被认为是差点入主万科的男人。加盟华夏幸福时，他背后倚靠着的是马明哲一手掌舵的中国平安。
吴向东的加盟，曾经给华夏幸福带来巨大的想象空间。人们期待着，由吴向东带领的中国商业开发运营第一团队、中国产业新城开发和运营第一企业华夏幸福、中国保险业第一企业中国平安组成的超级团队，将产生核武器级的反应，改写华夏幸福的未来。
但现实情况是，事情依然在朝着悲观的方向发展。那个差点倒在2018年冬天的华夏幸福，真正一头栽倒在了2021年初的春天。2021年，华夏幸福首次公开承认“爆雷”，并表示有52亿元债务逾期，可动用资金只有8亿元。
人们不禁好奇，是什么让这个既有资金又有人才，更有产业的“梦之队”，最终走向了破灭？在2022年初的这个时点，对于一众遭遇流动性危机而爆雷的房企，又会带来什么样的借鉴意义？
随着中国平安以及吴向东的离场，留给华夏幸福创始人王文学的那扇机遇之门，“砰”地一声又关上了。这家处在债务漩涡之中已有3年已久的企业，债务情况再次恶化。
大将的挫败
2020年4月26日，华夏幸福举办2019年度线上业绩会，吴向东与董事长王文学罕见的首次公开同框露面，尽管俩人彼时相隔2000多公里。
履新不久的吴先生并没有到华夏幸福位于北方的总部报到，而是干脆把他的老东家——华润集团位于深圳的旧写字楼，改造成了华夏幸福南方总部大楼。王文学则在河北廊坊总部，一心一意搞他的产业新城大计。
两个人一南一北坐镇，各自运筹帷幄。
这是吴向东正式加盟华夏幸福后的首次露面，他那时信心满满地说道：“我们要做好城市、好地段、好条件、好产品、好服务、好回报。我们要做中国最好的商业地产项目，最终也成为最好的商业地产发展商或运营商之一。这是我们的目标。”
作为投资方中国平安的委派人、王文学的新搭档，吴向东的加盟被寄予了新的发展使命。
2018年7月和2019年2月，中国平安两度出手，合计掏出180亿元拿下了华夏幸福25%的股份，并签订了严苛的对赌协议。但中国平安并不甘心做一个“甩手掌柜”。成为第二大股东的同时，其委派了董事长马明哲信任的吴向东，实际参与到华夏幸福的业务经营中。
吴向东加盟后，华夏幸福形成了以王文学和吴向东为首的双总部格局，一些业务也开始出现新变化。入股之时，中国平安曾称，投资华夏幸福是看中它产业新城的商业模式。但在实际业务层面，以商业地产、城市更新等新业务为代表的华夏幸福南方业务，却发展的更为迅猛。
雄心勃勃的吴向东，甚至把在华夏幸福南方总部这段经历当作了他的二次创业。他不仅从华润置地带来具备商业地产开发和运营经验的团队，还大力推动了城市更新业务的发展。吴先生梦想的是，把华润做商业地产的经验，成功迁移到华夏幸福的业务中。
为了这次尝试，吴向东实实在在地投了数百亿真金白银进去。据华夏幸福相关人士透露，“华夏幸福对中国平安的负债，很大一部分投入到了新业务上。”在二股东的鼎力支持下，南方总部成了华夏幸福的拿地主力。
但这也为华夏幸福的业务埋下了隐患。一位商业地产行业的分析人士表示，无论是商业业务，还是城市更新，吴向东犯了一个华夏幸福多次犯过的错误。和产业新城业务类似，吴向东主导的这些新业务都有着占用资金多、回报周期长，一旦遭遇市场调整，项目紧接着会出现运营和资金困境问题。
一语成谶。2021年1月，华夏幸福宣布了债务“爆雷”，此后，南方总部业务再无新动态，有关吴向东离职的消息便开始在各方飘荡。
2021年度半年报显示，华夏幸福商业地产及相关业务营业总收入约7700万元，营业利润却是-2.3亿元。王文学在一次内部会议上直言，“新拓区域尚在培育，对公司业绩贡献有限。”
吴向东的黯然离去，也成为了他个人职业生涯中的一大败笔。三年前，吴向东加盟华夏幸福的时候，华夏幸福的市值还是在1000亿元左右，如今，却一路下滑到现在仅剩160多亿元市值。
“黄金时代”的光环过去后，吴向东很难再现华润时期的辉煌。实践证明，吴向东在华润的成功，并没有在华夏幸福复制。
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债务还在重组，但困难重重
比起吴向东的离开，华夏幸福的当务之急是有序处置资产、签署重组协议、兑付金融债务、保证产业新城业务运营等。但在处置债务重组环节上，华夏幸福却屡次碰壁。
2022年2月，华夏幸福最大债主中融信托，第二次把华夏幸福告到了法院。中融信托是拥有债权本金59.84亿元的债权人，但面对华夏幸福提出的债务重组计划，它不仅拒绝加入华夏幸福债委会，还要起诉地方相关部门。
中融信托对华夏幸福的不满原因有二：其一，债务重组协议将该笔债务展期由5年改为8年，并收回质押权等要求。其二，其不认可债务重组协议中有关质押应收账款的回款事项。
目前，对于5年展期内的还款节奏，华夏幸福并未给出方案。中融信托就每年支付比例提出了一个方案，华夏幸福代表称需向相关部门工作专班请示。
华夏幸福正在进行的一系列重组协议谈判，正是由专班主导。在2021年爆雷房企中，华夏幸福也成为了第一个通过债务重组方案、取得实质性进展的房企。2021年9月，华夏幸福正式向外界公布了2192亿元的《债务重组计划》，并在3个月后得到债权人的通过，获得了5-8年的展期。
不过，这项偿债方案在落地时却遇到了重重阻碍。广东远景产业投资董事、知名债务重组专家王佳佳博士表示，此前债权人委员会通过的《债务重组计划》是一个基础的大框架，并非最终的方案。具体债务的化解，需要在这个大的债务重组框架下，华夏幸福再去与每一家机构进行具体洽谈、签订最终重组协议。
据了解，部分债权人主要在两方面对华夏幸福缺乏信心，原因有二：一是华夏幸福的回款进展，二是与接盘方的再谈判具有不确定性。
截至2021年Q3，华夏幸福持有货币资金为144.8亿元，去年同期则为386.1亿元。国盛证券曾发布研报显示，2020年华夏幸福资产负债率82.09%，对应净负债率214%，剔除预收款的资产负债率78%，现金短债比仍然小于1，“三条红线”全部踩中。
更大的问题在于，中国平安已不愿再出钱相救。2021年3月25日，中国平安召开的股东大会上，董事兼CEO谢永林表示，今后对华夏幸福的债务危机将不再出钱，不再给予资金支持。
失去了平安的资金支持后，如何通过项目的资产变现实现自身造血能力，将是接下来华夏幸福所面临的难点。2022年4月1日，华夏幸福刚刚发布了债务重组最新进展，将旗下两个产业城项目卖给了当地两家城投公司，交易转让款9.18亿元。至此，华夏幸福完成了两千亿债务重组金额中的近半任务。
但这并不意味着华夏幸福的资产变现难题能被轻松化解。由于疫情等因素影响，以往那些实力雄厚的买家们，也面临着较大资金压力，对吃下大规模资产的欲望不强。而在收并购市场低谷期，华夏幸福的相关资产定价也并不具备优势。
市场上广为流传的消息是，华夏幸福正在与不良资产处置公司商谈资产出售业务。此前坊间曾传闻，长城资产和东方资产购买了河北房企华夏幸福的债券。目前，华夏幸福对这一说法暂未有公开回应。
图/视觉中国
王文学或将被迫出局
华夏幸福的债务危机，让王文学有过一次深刻反省。2021年初，在一次内部员工会议上，他说自己好高骛远，急躁冒进。在几个关键节点上，自己全都赌错了。先是2016年误判了形势，加大了环京投入，结果没多久环京楼市调控就来了，量价齐跌。
王文学遗憾地说：“干到今天这步，我愿赌服输。” 他在内部讲话中强调，要维持正常经营，“产业新城，该搞的还得搞，该招商还得招，孔雀城咱们还得建，还得卖。”
王文学对产业新城业务情有独钟。所谓产业新城模式，在业内人士看来，就是PPP（即政府和社会资本合作模式）市场化运作模式。换句话说，地方政府是产业新城的所有者，华夏幸福是新城的建设者、运营者，华夏幸福可以从产业园区的运营中分享红利。
近年来，华夏幸福业务虽说一直在加加减减，但产业新城业务仍是其绝对的主业。在王文学看来，产业新城模式没有问题，问题出在了布局结构的不合理。
为此，2021年10月，华夏幸福将廊坊的7个产业新城项目，卖给河北新空港发展投资有限公司。不过时至今日，华夏幸福和新空港都未正式公告过相关资产交易的进展。
但“平安系”入主令资金链危机缓解后，华夏幸福2019年重启“狂奔模式”，全年拿地金额逾300亿元，大力布局了环京以外的区域。
众所周知，产业新城有着极其漫长的投资运营周期，需要在早期投入庞大的开发资金进行前期基础设施建设，并倚仗在后期土地二级开发中建设住宅项目，用售房利润反哺前期投入和后期运营。
导致问题接踵而至。在华夏幸福的项目中，由于产业园区过多过散，质量参差不齐，回款速度较慢，变现略难，2020年存货周转率仅为0.27，且应收账款大幅增加，截至2021年上半年多达594.97亿元，主要为政府园区结算款。
事实上，自2017年以来华夏幸福经营活动产生的现金流净额持续为负，投资活动产生的现金流净额除2019年外也全部为负，现金流长期收不抵支。其2021年业绩预告显示，预计归属于上市公司股东的扣非净利润为-318亿元到-328亿元。
想要再次力挽狂澜，仅仅靠王文学已经行不通了。市场普遍猜测是，作为原有大股东华夏基业和控制人王文学或将被迫出局，地方国企河北或廊坊地方国企将成为华夏幸福的大股东和主要控制人。
自从危机爆发以来，由于大股东华夏基业因股价大跌导致接连被迫强制平仓，王文学已经失去了华夏幸福最大股东之位。2021年9月10日，华夏控股及其一致行动人的持股比例变更为24.92%，低于平安人寿及一致行动人的持股比例。
不过，在监管政策的要求下，有着金融牌照的中国平安，只能作为战投方，并不能成为公司的控股股东或实际控制人。王文学的实际控制人之位暂时没有变化。但面对棘手的大量债务处理问题，实际控制人之位当下对于王文学而言，只能说是“岌岌可危”。
对于债务重组签约金额刚完成近半的华夏幸福来说，偿债之路仍是任重而道远。而回看这轮危机中，无论是王文学、吴向东，还是给华夏幸福投资的马明哲，三位大佬里竟没有一人是真正的赢家。这告诫着更多的地产商及大股东们，高负债的行业生存法则已经成为过去，过于冒进，只能换来一个得不偿失的结局。
