撰文 / 张文静
编辑 / 田晏林
(资料图片仅供参考)
6月30日，市场有消息称，“闽系”房企融信中国控股有限公司（简称“融信”）计划将两只在7月4日可回售的人民币债券展期一年。这两只债券分别是2023年到期的“19融信01”，及2024年到期的“19融信02”。据媒体估算，此次面临回售金额合计21.5亿元。
《财经天下》周刊就此事向融信方面求证，截至发稿，暂未收到回复。
其实这段时间，这家千亿房企早已自顾不暇。该消息被曝出前，融信先是因员工跟投清算退出方案，引发员工不满；随后，上海融信南翔印象项目传出烂尾消息，又闹得沸沸扬扬。
近日，有多位杭州购房者向《财经天下》周刊反映，融信在杭州奥体地块开发的傲世邸项目，存在“技术性流摇”的可能。
回想2021年年中，融信还在杭州、福州、温州等地豪掷170亿元斩获多宗“地王”。但挥金如土时有多辉煌，现在被各方追债时就有多落魄。
今年2月，融信老板亲哥哥的公司正荣地产官宣违约，融信被牵连，与正荣一起遭遇“股债双杀”。彼时，融信急忙撇清关系，并迅速偿还了一笔到期债务，试图向外界证明经营正常。
但这种体面也仅仅维持了4个月。这对昔日的福建莆田富豪兄弟便双双躺进地产“ICU病房”。
“网红”楼盘真假停工
看了半年多房子的王萌，近日成了杭州“三百勇士”中的一员。让她获得此“殊荣”的，是融信中国开发的傲世邸项目。
据王萌介绍，傲世邸均价每平仅4.7万元，周边二手房在8万元左右，倒挂非常严重。只要房子能顺利交付，这笔买卖就稳赚不赔。
可是开发商拿地一年多时间，迟迟未开盘，而且近期开盘登记前，融信还被曝出员工跟投“爆雷”、多地项目停工和业主维权等消息。诸多“意外”让傲世邸充满变数，也吓退了一些意向客户。
其实在6月22日一早，傲世邸在正式公布登记结果前，曾被当地媒体报出项目停工的消息，引发市场哗然，最恐慌的还是参与登记的购房人。
一位长期关注杭州房地产市场的人士告诉《财经天下》周刊，地处核心地段的傲世邸，一二手房价格倒挂严重，不缺买家。因此停工消息的释放，存在开发商希望“技术性流摇”的可能。
所谓“技术性流摇”，是指项目开盘前，开发商提前通知购房者不进行线上登记，直接线下认购，不让项目进入“摇号”阶段。而若要“流摇”，需要报名人数不足房源总数。
据上述市场人士介绍，开发商这样做，可私下加价卖房，“如加价100万元，可把主卧的衣帽间改成卫生间。”据他测算，傲世邸项目共6幢楼，其中3.5幢楼是公租房和自持，仅2.5幢能对外出售，按每平4.7万元的单价卖，会亏损。
杭州房企人士何元看到傲世邸的停工通知时，也认为事情并不简单。“在项目开盘登记的最后一天突然出现停工通知，还在网上疯传，这或许是开发商故意放烟雾弹，为的就是劝退购房人。”
《财经天下》周刊在傲世邸一张204平米的户型图上看到，一套四室两厅两卫的房子，主卧却没有设置卫生间。有行业人士表示，这种情况比较少见，可能需加价改装。“户型图出来后，业内人一看图就知道开发商的意图，想在项目流摇后，卖装修包赚钱。”
何元表示，“技术性流摇”在杭州已出现多年，最早开发商是为了更好地完成去化。但近两年，杭州土拍价格较高，同时新房限价，开发商为了盈利，只有捆绑车位或者家装包卖房，但杭州又不允许捆绑销售。在杭州市场不愁购房者的情况下，开发商可通过技术性流摇，把房子卖给想要买车位或者买家装包的客户。
不过，市场也有声音认为，工地停工，对开发商品牌形象损伤太大，为了劝退购房人，自己张贴停工通知，大可不必。
对于流摇和停工消息，融信方面告诉《财经天下》周刊，“这些都是传言，不知道停工通知是谁贴的，我们从公司角度没办法去证实这些传言是怎么传起来的。”该工作人员表示，目前傲世邸已经恢复正常施工，“现在政府都在盯监管资金，不大可能会出现交付问题。”
尽管被负面消息包裹，但傲世邸的地段实在太好了，且与周边二手房价差巨大，该项目118套房源仍然吸引了373位购房者登记报名。杭州“三百勇士”的名号由此被传响。
“谁不怕呢？但富贵险中求。”王萌清楚融信面临的资金困难，该项目虽然有延期交付甚至烂尾的可能，但她还是赌了一把。
她赌杭州相关部门会更加严格监管风险房企开发项目的账户资金流向，而且该项目位于核心地段，还有两栋公租房，政府是怎样也不会允许其烂尾的。
不过，受停工消息影响，6月25日傲世邸正式摇号那天，现场有不少家庭放弃选房，弃选率超50%。王萌排在39号，如愿选中一套房子，但在她之前有15户弃选。
（图源：视觉中国）
上海项目“烂尾”？
相比傲世邸“停工风波”引发的烂尾焦虑，融信在上海、郑州等地多个项目的业主正在为此维权。其中，上海嘉定区融信海纳印象惹出的麻烦最引人注目。
海纳印象位于上海北虹桥南翔板块，距离上海网红商业体印象城很近，地段颇好，是备受关注的网红盘。据媒体报道，近期不少业主反映所购买的融信海纳印象停工已7个月，原因是开发商融信将预收款挪用，拖欠工程款。监管银行称，有20亿元资金未进入监管账户。
6月20日，部分业主在融信总部聚集维权。在社交平台上，有上海本地人士听到海纳印象可能“烂尾”的消息时，感到不可置信。他还记得，该项目刚开盘时是何等火热，想要排上号，不仅卡积分还要卡首付。打新过该盘的一位购房人也坦言很后怕，他曾被卡首付遭遇劝退，现在想起来颇有“塞翁失马、焉知非福”之感。
当初该项目炒得有多火热，现在业主维权产生的影响就有多大。上海一位房企人士告诉《财经天下》周刊，其实海纳印象不至于烂尾，上海的项目安全边际较高，即使公司真爆雷，也会优先保证这样城市的项目交付，“毕竟老板自己都在上海，躲都躲不掉。”但他认为，延迟交付是大概率事件。
但掏空家庭积蓄乃至家庭成员数个钱包的业主，显然不能接受这样的风险，纷纷拉起了维权群。融信方面告诉《财经天下》周刊，海纳印象正在逐步复工，已经有工程队进去了。
在上海海纳印象引起关注之前，融信在杭州的云澜天第府项目，也因监管账户资金被挪用的情况，遭到业主投诉。郑州融信奥体世纪项目业主今年也频频投诉项目停工，催促开发商尽快复工。
融信资金状况早有迹象。杭州一位房企人士称，他此前早了解到融信资金出问题，“融信展望轩项目都停工很久了，房子都交不了。”
何元告诉《财经天下》周刊，他的朋友此前在融信工作，早在去年就向他透露了离职的想法。原因是他跟的项目拿地一年多，一直拖着没有开盘，此外融信在杭州很多项目都已退出，在他看来融信情况已经不太乐观。
就在上海嘉定海纳印象业主赶往融信总部维权的前一天，融信员工内部群发布了一则“员工跟投退出方案”通知。简而言之，就是内部员工跟投整体清算退出，员工投入的跟投金额按8%的利息计算收益，同时推出抵房计划，以房抵员工跟投款。
该通知一出，员工大为恼火。在他们看来，此方案有诸多不合理之处，融信是在割内部员工的“韭菜”。有员工公开吐槽称：“给出的房子都是积重库存，还要让员工补交首付以后才能抵房。而且6月14日放出的房源，5天后直接上浮价格。”对于员工的说法，融信方面并未向《财经天下》周刊作出回应。
2014年以后，房企为了充分调动个人积极性，将员工与公司利益绑定，纷纷选择跟投机制。融信在冲规模的那几年，对跟投机制颇为热衷。
2017年，融信首次提出销售额冲千亿的目标，开启了一场内部变革，跟投制度就是其中一项。董事长欧宗洪在2018年时透露，融信员工跟投达到100%。一位融信员工告诉《财经天下》周刊，总监级别以上的员工强制跟投。
融信管理层曾说，跟投让员工有小股东和创业者心态，操盘者积极性更大，为自己打工。但当潮水退去，跟投游戏结束，跟投款转眼变成了购房款，员工从“股东”变成了“韭菜”。
（图源：视觉中国）
躺进ICU的地产兄弟
上海嘉定区相关部门正在为欧氏两兄弟惹出的麻烦头疼。
在海纳印象业主频频找相关部门投诉、维权之时，融信的兄弟公司正荣地产在嘉定开发的正荣悦珑府项目也因业主持续数月的投诉和烂尾风险被嘉定区相关部门多次约谈。直到6月底，仍有业主在维权。
正荣的员工如果看到融信的跟投退出方案，大概不会陌生，几个月前他们才刚刚经历过。
今年2月，正荣给出的跟投退出方案，是跟投员工根据投资金额和公布的房源自由组团选房。这个方案的“配方”如此熟悉，与融信推出的抵房计划如出一辙。
彼时，正荣地产流动性危机浮出、股债“闪崩”，融信一同遭遇股债双杀，旗下多支债券跌停。
（融信集团董事长欧宗洪 图源：视觉中国）
弟弟欧宗洪不甘“躺平”，在哥哥欧宗荣的正荣地产公告无法偿付即将到期的2亿美元永续债当天，融信注销回购6247.3万美元票据，并公告以4.21亿元卖出旗下宁波海亮房地产55%股权。不久，融信高调公告，如期偿还3月到期的美元债，试图稳定市场情绪。
今年7月份，融信将迎来一波债券集中兑付压力。据报道，融信中国目前仍存续的美元债有6只，其中7月份有3笔，年内到期规模为6.88亿美元。此外，还有4只公募债券需行权。下半年，融信需要兑付近100亿元。
从融信财报看，截至2021年末，该公司有息债务合计378.81亿元，短期债务为145.71亿元，长期债务238.02亿元。手中货币资金217.35亿元，其中受限货币资金64.83亿元。
融信和正荣，这对由福建莆田的地产亲兄弟创立的房企，曾同是“闽系”房企千亿黑马的代表，一同激进、一起扩张，最后终于又一起滑向危机。
欧宗荣的正荣地产成立于1998年，比欧宗洪创立融信要早5年。前者早期发展重点在江西、福建两省，后者则起步于福州，最早阵地集中于福州和海西地区。2013年起，正荣、融信都开始走向全国化，2016年又都将总部迁至上海。
那几年，融信和正荣以大胆、激进闻名，在房地产市场搅动风云，成为地产圈的黑马。融信的成名之战是2016年以110亿元拍下上海静安区中兴路地块，创下中国土地成交史上最贵地王纪录。这让名不见经传的融信，一鸣惊人。之后融信常常大胆出手，成为圈内有名的“地王收割机”。
弟弟欧宗洪在上海拿下全国地王的时候，二哥欧宗荣也没闲着，在各个城市大举拿地。兄弟俩一时春风得意。
据当时报道，激进的正荣和融信背后，还站着一个庞大的福建财团——欧氏投资集团，该集团董事长正是欧宗荣和欧宗洪的同胞大哥。
欧氏投资集团始于1970年代，是一家集地产、教育与基础设施投资为一体的投资集团。欧氏三兄弟在当地很知名，素有“老大管投资，老二老三管卖房”的说法。有知情人士透露，正荣和融信的发展，离不开欧氏投资的支持。
有业内人士称，一些“闽系”房企在早几年快速崛起，是因为获得了福建民间资本的支持。一个“闽系”家族经过几代经商会积累许多财富，他们会将资金委托给熟人，通过机构进行投资。投资公司由此成为嫁接福建资本与开发商之间的重要桥梁。
然而，借来的钱总要还的，财团的支持让房企迅速扩张的同时也增加了负债，一味扩张只是“虚胖”。没有前期深厚的积累，又过度加杠杆，“闽系”房企极易陷入危境。现在，轮到融信了。
（应受访对象要求，文中王萌、何元是化名。）
