作者 | 李逗
编辑 | 韩忠强
3个月前，万科郁亮的发言内容还是加油鼓劲为主，他说，在市场最低落最黯淡的几个月，要看着微光前行。3个月后，他的“微光”变成了“曙光”。
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12月16日，万科的临时股东大会上，郁亮表示，“这几个月下来，我觉得微光在逐步变成曙光。”他评价，时隔20年，房地产再次升级为国家支柱产业，政策支持力度超预期。
郁亮的发言之所以引人注目，是因为前几次带有预言性质的成功吹风。2018年时，万科喊出了“活下去”的口号；2022年年初，他又判断，行业进入“黑铁时代”。而到了今年9月份，随着房地产迎来罕见的政策支持力度，郁亮一改过去“焦虑”的风格，对外表示“市场已不用恐慌”。
至少从“带头大哥”的融资动作中能看出，万科已经成为了这轮融资红利的最大受益者。最近一段时间，万科不仅计划发行500亿的直接债务融资工具，甚至连大股东深铁也赶着提议股权增发。
就在12月19日，万科宣布其配发H股的方案已获董事会同意。此外，自然还少不了各大银行机构的锦上添花，上百亿级银行授信礼包不断，让万科获得了超3000亿银行授信额度（授信额度是指银行向客户提供的一种灵活便捷、可循环使用的授信产品，但授信额度并不等同于贷款额度，也就是说并不代表客户一定可以借到授信数额的贷款）。
一直以来，在这家最具忧患意识的房企眼中，中国房地产的现状和未来要比许多人想象得更加艰难。而即使提前做足了准备，“老大哥”的2022年也过得并不顺遂，同样遇到了销售下滑、现金流下行等生存挑战。
如今，当融资大水漫过万科时，市场各方都在重新审视着，行业“老大哥”将如何捕捉当前的机会，而这将是一盘难度更高的棋局。
大股东“站台”资本运作
直到现在，人们提起与万科相关的话题时，难以忽视的仍是宝万股权之争。那场著名的宝万之争，最终以宝能出局、王石离席、深铁入主收场，还被写进了中国商业史经典案例。
新任大股东深铁也很配合，默默地当个不插手经营的合格大股东，不参与万科的具体经营。但每逢重要的股东大会，深铁管理层都会为万科撑足场面。
今年上半年的股东大会上，许多中小股东质疑万科市值严重下滑时，深铁董事长辛杰强调，“不对万科设指标，不干预万科管理团队，全面支持万科发展。”但真正引发市场大范围关注的，还是近期的一次股权融资。
面对今年11月以来的房企融资暖风，深铁也不再只做“定海神针”，而是以国企大股东的身份，为万科融资开路。
12月1日，由大股东深铁向董事会提请批准配发新股，数量不超过公司已发行的A/H股数量的20%。
据市场人士估算，以万科近期的市值2200亿元，按照20%增发比例计算，万科的股权融资规模约在440亿元左右。但这次公告的真正特殊之处在于，“由大股东深铁集团提议” 。
要知道，万科过往也曾有配发H股股份的经历，但均由公司董事会发起，并非深铁集团。和万科前第一大股东华润多次充当财务投资者不同，深铁则很少为万科提供财务支持。这一次，深铁罕见主动站到台前，也引发了市场的诸多猜测。
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作为大股东的深铁是否将成为万科增发新股的认购对象？深铁对此并没有明确的回应。深铁总经理黄力平在近期的股东大会上表示，“尚不确定是否参与万科后续股份增发。”
一位证券从业人员分析，“如果计划成行，深铁或将在购买股份的同时，也将旗下的优质项目注入给万科。对于万科来说，也能在增加优质资产同时，获得更多的资金支持。”
背靠深铁这个大股东，万科充分享受到了“混合所有制”的融资便利，融资成本甚至低于不少国央企。今年前三季度，万科平均融资成本从2021年的4.11%进一步压降到3.73%。
其实，单论筹集资金的能力，万科的融资模式可以称得上是很多房企降负债的教科书。作为国内第一家上市房企，万科很早已经先后探索过不少和信托、私募基金、外资企业及国资企业等的合作模式。
而随着行业融资形势放宽，即使看起来不缺钱的万科，也开始施展它的融资能力。
11月21日，万科公告称，拟新增不超500亿元直接债务融资工具，这也成为其近三年来最大规模的一次债务融资工具。同时，各大银行也开始排队给万科授信送钱，万科拿到了超3000亿的授信额度，在房企中排名第一。
12月19日，万科进一步推进了H股配股融资，公司董事会已经审议通过了发行H股的议案；12月20日，万科提交了37亿元中期票据的注册申请；3天后的12月23日，万科又宣布拟发行50亿元中期票据。
在优化债务成本和债务结构上，万科下了不少功夫。相较于银行授信、债务融资等方式，股权融资的方式有更突出的优点，它不仅能降低负债率，资金用途也更为灵活。万科总裁祝九胜提到，“做股权融资是要优化资产负债表，同时降低融资成本。”
然而，企业的大规模配股，往往会利空股市。在万科公布配发新股的消息后，股价迅速出现了回调，次日（12月2日）万科A股价报18.39元，跌幅3.21%。
目前，万科增发H股的具体发行数目、发行价格、承配人数量等，仍然是个未知数。不过，已有部分机构开始逢高减持万科持股比例。11月14日-30日新加坡政府旗下的投资机构GIC Private Limited持股万科H股比例从超过9%下降到6.89%；12月15日，摩根大通在万科H股的持股比例从7.2%降低至6.85%。
投资仍然谨慎
行业龙头万科一向嗅觉灵敏。这不仅表现在融资动作上，更隐秘地体现在万科的投资策略中。
无论是此前的“白银时代”，还是之后的“活下去”、“黑铁时代”，郁亮传递的忧患信号，常常引发行业深思。
但口号归口号，回到执行层面来看，想让一家房企改变天然的规模冲动，难度要大多了。
2018年，喊出“活下去”口号的万科，曾经被很多房企视为危言耸听。但没多久后，万科就开启了一波逆势拿地，当年末的资产负债率达到 84.59％，成为上市以来同期最高水平。
2020年，地产行业调控政策频出，许多房企收紧口袋减少拿地，万科又狠狠的“梭哈”了一把，频繁拿地补库存，此前还接手了华夏幸福的部分项目。
从2019到2021的3年间，万科整体保持着较高的投资力度，拿地金额分别达到了：1610亿、1349亿、1401亿。
然而，2021年，房地产市场经历了火焰和海水的极大反差。上半年，楼市沉浸在一片乐观情绪中，许多房企的销售增长创下了历史新高。最具风险意识的万科也没“刹住车”，在2021年上半年买地买到了行业第一。
仅仅只是过了一个季度，整个房地产行业被压到了冰点。行业投资端迅速收紧，万科紧跟着也减少了拿地，鲜少出现在土拍市场。
但市场火热时期抢到的许多地块，已经给万科的净利润造成了重创。2021年，万科净利润出现了13年以来的第一次下滑，同比跌幅达45.7%。
这场罕见的净利大跌，引发了郁亮的一次罕见检讨。在年初的业绩会上，郁亮以学生的口吻忐忑自嘲道，“就像一个学生没考好试，要拿成绩单给父母看一样”。
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他反思道，“少数项目也出现了投资上的失误，部分城市投资追高冒进”，“当地公司高估自身市场潜力，对市场判断过于乐观，拿下自己消化不了的项目 ”。
与之相对的是，万科区域公司的投资权重被大幅压缩，一块地要不要拿，决定权收拢在集团手里。
这和以往的形势有很大不同。一位曾经在万科工作过的房企营销高管透露道，“和很多房企不同，万科以往各区域公司有着很大的自主权，营销和拿地风格各不一，换一个区域公司和换一家企业的感受差不多。”
而自去年6月开始，万科在内部成立开发经营本部，以加强对万科各区域的管控，将投资权收拢到集团层面。
当然，这种调整策略也不独万科，很多企业都在年初重新调整了自己的管理架构，方向与万科大同小异，均指向了强管控的思路。
大家都深知，经过2021年下半年以来的残酷洗礼之后，收缩成为绝大多数房企的经营主题。房企低头就能捡金子的时代彻底结束了，想要金子只能慢慢淘。
万科也同样在今年前三季度放缓了投资规模。三季报显示，1-9月，万科年内仅新增27个开发项目，对比2020年和2021年同期，万科则分别拿地101个、132个项目。
进入11月份以来，行业终于盼来了融资暖风，“金融16条”，“三支箭”利好不断，几乎出尽了所有利好融资的政策牌。
万科是这轮政策融资潮中的受益者，但至少目前来看，万科并未将大量资金投入到拓展和并购当中，而是依旧坚持以往“现金为王”的保守路线。
据华泰证券最新研报指出，“10-11月两个月，万科拿了总价205亿元的土地，投资强度提升至32.7%，并且全为开发项目。”不过，对比万科以往单月拿地额上百亿的速度来说，如今的投资力度依然偏谨慎。
一位万科某城市公司内部员工透露，“目前我们公司已在筹备明年储地计划，但对于整体拿地计划，还需要经过内部的严格审控。”
营销新考验
虽说万科不用再忧虑“活下去”，但其业务挑战却并未消退。在一些核心城市，万科的销售业绩开始出现明显下滑。
即使在大本营深圳市场，万科今年前11月的销售排名从去年的第2名降至第9名，销售额刚过百亿，被招商蛇口、金地、卓越、中海等房企甩在了身后。
不仅是在深圳，万科在北京和上海的销售排名也同样出现了下降。据中指院统计，前10月万科在北京的销售额为109.5亿元，从去年的第5名降到了第13名；在上海也由去年同期的位列第6名降至第12名。
察觉到销售局面下滑的郁亮，很快坐不住了。2022年7月到8月，他用短短两个月时间，走完了全国100多个项目，完成了35个城市的实地调研。
这场调研让郁亮大受启发，他注意到，惠州公司售楼员跑到深圳城中村拓客、珠海员工一年几乎都在北方卖房。后来，郁亮总结道，“无论多么困难，房子总有人买，关键看你能不能去找到客户”。
难以找到客户，是当下房企面临的普遍问题，龙头房企万科也不例外。市界了解到，实际上，万科的楼盘已经出现了明显的降价促销现象，但折扣等营销举措对销售的推动并不明显。
据克而瑞研究中心监测，万科在今年年中已进行了范围较大的折扣活动，销售均价有不小的下滑，7月销售均价约1.56万元/平方米，同比下降7%，8月销售均价约1.53万元/平方米，同比下降9%。
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只不过，这些降价措施，在销售提升上的优势并不明显。万科1-10月的合同销售额为3467.7亿元，同比下降33.45%，依旧排在了碧桂园和保利之后。
一位深圳房地产市场的营销负责人表示，“许多房企现在都在大搞降价营销，但市场对于这类折扣已经不敏感了，信心仍然还是最大的问题。”
在当前的市场环境下客户越来越难找，万科也面临着空前的销售压力。两个月前的万科业绩冲刺会上，郁亮再次现身督战，表示将在全国一大批城市加强各类销售渠道的合作力度。
众所周知，加强渠道合作力度，势必会影响毛利率，但在万科面临的经营挑战面前，比起毛利率，保证经营性现金流的稳步增长，要重要得多。
今年的市场下行下，最重视现金流的万科也不免出现了经营上的问题。
财报显示，第三季度，万科经营性现金流净额约为-124.6亿元，同比下降124.9%，这直接导致经营性现金流净额从上半年的83亿元减少为前三季度的-41.76亿元，同比骤降442.36%。
要知道，销售回款一直是万科的经营重心。早在2014年万科就宣称放弃了规模，转而强调以回款为考核，“没有回款的销售都是耍流氓”。与之相对的是，万科销售第一的地位当年就被绿地赶超。
但面对2022年的市场行情，万科依然大大低估了困难程度。祝九胜在今年年中时曾指出，“我们在年初或3月份时对于市场下行有预估，但没想过这么严重。”
现如今，万科开发经营本部如今每个月在售项目都要晒成绩、排座次，以天为单位对认购签约和回款进行监测和分析。
对于后续的销售形势，万科仍保持着信心，表示下半年的销售业绩会比上半年的业绩更好。
但经受过这轮政策调控后，房地产市场已经出现了不可逆的变化。短短一年多时间，以往的“恒碧万融”时代已经一去不复返，转而变成了“碧保万中”的新格局。对于万科而言，新的挑战也将接踵而至。
