作者 | 李逗
【资料图】
编辑 | 韩忠强
房地产在迎来黎明的前夕，资产转让的步伐开始率先加快了起来。
12月28日晚上，华夏幸福公布了一项高达124亿的资产转让，将原本的华夏幸福南方总部旗下四家下属公司股权和债权，一并转给了华润置地。交易获得的钱，主要用于公司及下属公司金融债务偿付。
临近年底之即，这笔高达124亿的资产转让，成为了房地产行业内年度最大宗的收并购交易。这对于急需现金流改善财务的华夏幸福来说，无疑是一项重大利好。而除了华夏幸福外，从整个行业来看，也有更多房企的出售计划在加速推进，以换取更多“真金白银”。
进入今年四季度以来，房地产融资政策的闸门被大幅打开。“三箭齐发”下，房企融资环境迎来拐点，争先恐后抛出融资计划。但这些融资效果并没有立即显现，房企想要真正等到金融机构的钱，并没有那么快。
也因此，对于房企来说，处置资产回笼现金，也是当前环境下的未雨绸缪之举。在等待销售端彻底复苏，债务危机得到全面改善前，出售优质资产自救，成了它们的最优选。
资产出售迎来“良机”
房企出售资产的脚步在明显加快，至少从华夏幸福的百亿大手笔资产交易来看，其资产处置已经迈出了关键一步。
华夏幸福此次出售的百亿资产包中，均指向了其南方总部四家子公司资产，对应的项目分别是武汉长江中心项目、武汉中北路项目和南京大校场项目。而在这批交易转让完成后，华夏幸福南方总部也将随之不再存在。
华夏幸福南方总部的成立时间并不长。2019年2月份，随着原华润置地执行董事吴向东的加盟，华夏幸福一时形成了“北京+深圳”的双总部格局。
来到华夏幸福的吴向东野心也很大，他曾提出过“华夏幸福要做中国最好的商业地产项目”的愿景。担任华夏幸福总裁一年的时间内，华夏幸福加大了商业项目的落地投资，巅峰时期旗下有6个商业综合体。
不过，随着华夏幸福的债务危机再一次扩大化，吴向东的商业梦也就此搁浅，商业项目也只得陆续出售。据业内人士分析称，这次被转让的三大项目，也是由吴向东主导推进的，卖给华润置地的价格要比华夏幸福早年拿地价格更低。
从公开资料梳理来看，当年这三个项目拿地价分别为116.25亿元、19.49亿元、63亿元，总价高达198.74亿元。而根据华夏幸福方面初步测算，预计将形成税前亏损约21.30亿元。
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转让这三大项目，对于华夏幸福来说虽然造成了一定亏损，但对当前的债务重组却是一次重大进展。毕竟，比起持续投资这些项目来说，果断“断舍离”才是华夏幸福度过难关的关键。
按照华夏幸福去年底披露的2192亿元债务重组方案，其需要靠出售资产拿到570亿元现金偿债，并随着项目股权出售带走500亿元左右债务。而在此前12月9日和12月27日，华夏幸福已经先后出售了位于河北廊坊大厂县和固安县的相关资产。
如今，借助这场百亿交易，华夏幸福也将获得一大笔现金流改善财务状况。资本市场也给出了积极反馈。12月29日早盘，房地产板块跌幅居前，但华夏幸福却实现了逆市上涨。
事实上，华夏幸福这批资产转让的率先化解，离不开近来地产预期扭转的积极影响。此前，受融资有限、销售回款艰难等多因素影响，房地产收并购市场一度冷淡，资产价格即使打到狠折，也很难找到买家接手。
如今，受行业融资暖风影响，房地产收并购市场出现了扭转局势。11月28日，证监会宣布决定在股权融资方面调整优化5项措施，其中一条便包括，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资。
此后，不少优质项目开始出现在了交易货架上，资产价格也有了更多溢价空间。譬如，12月15日，远洋集团宣布成都远洋太古里50%股权及物管公司50%股权，转让给了太古里，总对价为55.5亿元。而这笔交易将给远洋带来的收益约为13.87亿元。
此外，招商蛇口的控股上市平台招商局置地也宣布，旗下公司广州招商出售佛山市凯达城投资发展有限公司51%股权，交易价格4.08亿元。招商局置地提及，“由于目标公司的价值有所升值，董事会认为出售事项为集团提供一个良机。”
据市界不完全统计，近一个月以来，包括远洋、济南高新、路劲、上实发展、朗诗、光明地产、首开股份在内的十余家房企涉及股权转让。而随着收并购重组的相关措施持续落地，后续或将有更多涉房企业响应，加入并购重组大军。
同策咨询研究总监张宏伟对市界分析道，“未来，收并购的主体主要还是央国企主导，因为毕竟现在在当前的一个起跑线上，剩下的有资质有能力，跑在前面的基本上还是大型国央企。从未来收并购的角度来讲，他们更能够去改变整个市场的格局，对未来市场的趋势起到一个主导作用。”
补偿资金迫在眉睫
尽管行业“三支箭”同时开闸，融资有所回暖，但房企想要真正等到金融机构的钱，仍然需要更多的时间和耐心。
从今年四季度以来，房企融资端连续出现利好，"三支箭"快速落地提振地产信心，政策从信贷、债券、股权融资等各方面皆有所松动，纾困方向也从此前"救项目"转换至"救项目与救企业并存"。
债券方面，克而瑞数据显示，11月100家典型房企的融资总量为517亿元，环比增加24.9%，同比减少33.1%，境内发债主体主要集中在招商蛇口、华润置地等国企央企以及龙湖、万科等民企。
与此同时，另一边的各大银行也在积极行动，不少房企获批了较高的银行授信额度及债券额度。据中指研究院不完全统计，近期有120多家房地产企业获得银行授信。而11月以来，房地产民企积极申请储架式注册发行，债券意向发行规模超千亿元。
而在上市房企股权融资“解禁”后的一个月内，房企们也趁着股权融资的“窗口期”，掀起了一轮融资热。据中指研究院数据显示，已有32家涉房上市企业发布再融资计划，足见其落地速度之快。
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股权融资的房企名单中，除了部分优质的头部房企外，也包含了不少出险房企。不仅仅限于国央企，也扩大至民营企业和地方优质民营企业，包括了龙湖集团、中海地产、绿城中国、美的置业、越秀地产、碧桂园等。
不过，尽管金融机构对房企的融资有所放开，包括对开发贷的投放意愿也明显加强，但政策的显现效果却没有那么快。即使对于多年再度重启的股权融资来说，也具有一定的不确定性，最终的落地效果还难以预料。
市界了解到，不少披露股权融资计划的房企也在公告中提及，公司非公开发行股票事项能否取得公司董事会、股东大会审议批准以及证监会等主管部门核准均存在不确定性，同时，还存在因市场环境以及其他原因被暂停、被终止的风险。
中信证券表示，由于房企在去杠杆的压力下，新增拿地意愿大幅减弱，导致即使银行有额度，但没有足够的优质开发项目可投；此外，金融机构对于占比较高的民企融资仍然相对谨慎。
而眼下，从国家统计局数据看，房企到位资金压力依旧较大。11月房地产开发企业到位资金环比继续下滑3%，达10833亿元；同比降幅为35%，较10月扩大9.4%。前11月，房地产开发企业到位资金为136313亿元，同比下降25.7%，较前10月继续扩大。
销售复苏是关键
融资放松的信号十分明显，“三箭齐发”已经是近10年来房地产融资鲜有的放松和激励。但归根到底，房企化解资金危机，需要销售市场的复苏。
临近年底，不少房企开始着手准备冲刺年底销售目标。开发商们使尽浑身解数，搬出各种各样的促销手段。除了楼盘降价、首付分期等常规手段外，还有买房就送黄金、送豪车、送地铁票、甚至送彩礼钱等手段。
对于房企而言，销售回款一直都是其最主要的资金来源。以2021年为例，全年房地产开发企业到位资金20.11万亿元，其中定金及预收款、个人按揭贷款合计为10.63万亿元，占比超过一半。
即使到了充满不确定的2022年里，定金及预收款、个人按揭贷款仍占到房企资金来源的半数左右。
因此，只有销售端的回暖，才是解决房企销售困境的根本手段。从今年下半年开始，保利、龙湖、中海、万科等均加大了折扣力度和促销手段，并发起了四季度的目标冲刺。
不过，无论营销手段多么花样百出，价格多么诱人，想要等来销售端的明显复苏，离不开市场端的政策放松。
最近一段时间，部分重点城市房地产市场的限购政策迎来较大改善。就在12月26日，东莞市住建局宣布全域废除住房限购。
政策刺激的效果很明显。而在限购取消的当日，东莞二手房市场立即迎来了一波交易增长。据东莞市住房和城乡建设局数据显示，2022年12月26日东莞存量房单日成交70套，而前一日也仅有10套。
（图源/视觉中国）
东莞之前，西安、杭州、南京等热点城市也相继调整了限购政策。据中指院统计，今年已有50城发布超百条限购优化政策，其中，放松限购的省会城市达到16个。
中信证券表示，房地产已具备复苏的前置条件。不过，这轮复苏比之前都要困难，从政策底到市场底的时滞也被拉长，商品房销售有望在明年二季度显著复苏。
克而瑞研究中心则表示，各线城市大概率会重启轮动修复。其中，核心一二线城市有望"保温"，尤其是杭州和成都这类强二线城市，在市场出现走弱迹象时及时优化调整政策，短期有助于提振市场情绪，成交或将继续走稳。
