花重金买了一套学区房，孩子却不一定能上对口的好学校？赶在今年5月份的中小学入学信息采集之前，一批家长开始奔波在学区房和教育市场，努力让孩子赢在教育的“起跑线”。
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按照多数学校“落户才能顺利入学”的要求，家长们必须赶在5月初中小学入学信息采集之前，办理完落户手续。而和落户强相关的学区房市场，迎来了一年中交易最活跃的时期。
算算日子，留给家长们选择的时间，只剩两个月了。但让他们心忧的还不止这些。继2016年我国实行“全面二孩”政策后，“二孩”的出生人口迎来爆发最多的两年。六年后的今天，这批适龄的“二胎儿童”们，终于也要加入到入学竞赛了。
“二孩潮”的涌入，直接导致中小学入学人口的猛增。很多城市率先紧张起来，提前发出了2023年学位预警，告知家长们学位告急、入学难的事实。
以北京为例，北京教育科学研究院助理研究员曹浩文刊发的研究测算显示，2023年北京迎来小学学位需求高峰——108.2万个。
面对“最难入学年”，一些家长紧急冲向了对口“名校”的学区房市场，为孩子能上心仪学校提前上保险。
日前，北京中小学生家长最“卷”的海淀多个片区，不仅是周末扎堆看房的现象明显变多了，多个学区房小区的成交量也开始提升，价格逐步进入上升空间。典型如，被誉为北京学区“风向标”的海淀万柳片区，“第一套房源成交后，第二套的房源总价也会上调10万左右。”
庞大的入学人口，又一次撑起了学区房市场的交易繁荣。只是，当这轮入学高峰过去后，随着生育率指数下降，创造着“只涨不跌”神话的学区房，又该何去何从？
（图源/视觉中国）
学区房变“围城”？
北京下辖的16个区中，东城、西城和海淀区常年稳居学区房“鄙视链”的顶端。但若是从名校数量、师资实力、学习氛围三者结合来看，没有一个比得过海淀。
海淀，不仅有17个学区、168所小学、90所初中，还有上千个社区，以及年年变化的入学规则。它的名校资源不仅是北京的第一梯队，其入学复杂程度也劝退了很多人。
但在家长们看来，这些复杂的难题几乎都能被一种看似简单粗暴的手段解决，那就是买学区房。
在海淀，很多家长是码农、教授、研究员等高知群体。他们中多数是享受过教育红利的“学一代”，深知优质教育环境的重要性。
作为一名典型的摩羯座妈妈，陈莉从2022年起就开始研究学区房市场。“靠成绩拔尖上好学校的娃还是少数，买个房子打底更保险些。”
她把海淀的近百所初中做了个排名，按照成绩分为第一梯队和第二梯队，并把第二梯队之外的学校命名为“坑校”。一轮筛选后，她率先将目标投向了蜂鸟家园。
凡提到海淀学区房，蜂鸟家园是不会忽视的一个。因“百分百”对口“一流一类”的中关村第三小学，且房源总价较低，成了海淀学区房的风向标。
整个蜂鸟家园共有4个户型，但单价差额较大的原因并不在于此，而是名额是否被占用，成了家乡们是否愿意掏钱的重要标准。
据房产中介赵晨介绍，蜂鸟的房子根据学区年龄的不同，价码也不同，“学区一年级，最便宜的755万元~765万元；占用学区二年级的房子大概在770万元~780万元，三年级就得800万元上下。”
多位房产中介告诉市界，目前成交最快的房子主要是700万元到800万元左右的小户型。面积在50平方米左右，按照80%的得房率计算，实际使用面积不过40平方米。
相比众多动辄上千万的学区房，蜂鸟家园因低总价的特征，备受青睐，多年来都是万柳片区二手房交易热度的第一名。但在居住体验上，40平米的使用面积也劝退了不少购房者。
尽管希望孩子能接受更好的教育，陈莉也不愿过度降低生活品质。最终，在多番权衡后，她选择了学区资源和居住体验更均衡的上地区域。
然而，对更多想要搭上学区房这趟车的家长来说，低总价、有优质学位的蜂鸟家园，依旧是他们心中最佳的落户“神器”。据安居客平台数据，去年下半年来，蜂鸟家园的均价从2021年12月的15万元/平米左右，一路升至17万元/平米。
赵晨表示，最近一个月，他所在的门店带看量上涨超过30%。“成交量上，节前我们月均成交3~5单，这个月到现在已经签了38单，成交节奏加快了。”
买海淀学区房的人，大体有着相似的特征。因常年接触买学区房的家长，赵晨有过一番总结，上了海淀顶尖学区房的孩子，不一定是学霸，“但他们的父母大多数都是学霸。”
在海淀家长群中，有不少是来自外地的“京一代”，他们受过良好的高等教育、在京有购房需求、对房产敏感、重视子女教育并研究学区房。一些家长坚定地相信学区房的巨大潜力，在行动上押注。
但海淀区为了制止炒学区房，发布了“1911”多校划片派位细则。在高价接盘的家长眼中，这里的学区房似乎成了一座围城。面对不断波动的政策，也有部分家长选择主动放弃，规避未来的贬值风险。
海淀“1911”政策发布后，张凯预判，再购入较贵的学区房，房子的价值必然下降，投资上也不划算。他希望等到房子要卖的时候，至少能不亏钱。顺利出手后，他会重新选一套非学区，面积更大的房子。
买溢价不过高的学区房，成了张凯内心的资金安全区。为了规避风险，他选定了较早执行多校划片政策的东城区，买了均价12万一平的学区房，“当时东城学区房还是买方市场，议价空间很大”。
（被学区房环绕的小学。图源/视觉中国）
意料之外的走势
学区房过往的畸形繁荣，不仅压制了年轻人的生育意愿，更加剧了教育内卷。面对不太冷静的学区房市场，北京市政府早在多年前就出台各种新政，对“学区房”的资源垄断下狠招。
近两年来，北京陆续落地了多校划片、教师轮岗、二手房指导价和“校额到校”政策。但要说能对学区房市场影响最大的，还是要看“多校划片”的执行效果。
2017年，北京朝阳区第一次将“多校划片”推向公众视野。紧接着，东城区和海淀区于2018年发布政策，2019年开始要求新购房产实行多校划片。
但最有影响力的，莫过于“牛小”林立的西城区宣布将于2020年7月31日之后实施多校划片，当时直接引发了西城学区房走势大幅下滑。
北京西城德胜区域向来备受家长青睐，由于学区内遍布优质小学，在家长的心中，“金德月”（指金融街、德胜、月坛三大学区）更是处于西城学区房市场的最顶端。
早在2020年4月30日，西城区政府就官宣了“多校划片、六年一学位”的政策。但在当时，家长们仍对通过购房入读顶级“牛小”抱有希望，大量家长涌向了德胜学区房市场，致使价格大幅上涨。
2021年4月24日，西城2021年义务教育阶段入学工作的实施意见发布，再次强调2020年7月31日后购入房源的家庭，孩子申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。
德胜学区房市场终于不再扛得住了。2021年7月，德胜多校划片结果出炉，许多购买德胜顶级学区房的家长梦想破灭。最终的结果显示，德胜和月坛2020年7月31日后购入住房家庭，全部被调剂出片区。
这之后，西城学区房价格暴跌，成交陷入了长久的低迷。一位中介透露，“西城‘731政策’后，在这里家长们仅仅是买一套学区房，还是不够的。西城的学校虽然优质，但学校普遍很小，且学位少，家长们光靠买学区房，很难保证入学。”
入读顶级学区的光环不再后，西城学区房的成交量价应声下跌，降价百万的房源不在少数，一度波及北京其他几个城区。
究其根本，“多校划片”的政策虽然对学区房市场的效果很明显，但却未能从根本上解决优质教育资源不均衡的问题。
对于望子成龙的家长们而言，优质教育资源太紧俏。当西城区打破了这一“确定性”，已经准备好巨额购房款的家长们，奔赴下一个“确定性”区域，成了一种必然。
于是，更多家长涌向了海淀。长期关注这里学区市场的家长发现，多校划片对于海淀区的影响较为有限。
虽然多校划片的出台，也曾使蜂鸟家园的房价波动，每平米价格从最高接近19万元，滑落至11.6万元的历史低价。彼时，蜂鸟家园还曾因直降300万元卖房，冲上热搜。
“但海淀区的政策其实是相对人性化的，只要不是生源太多，学校接受不过来，一般都能直接上对口学校。”海淀万柳区域一位门店经理说道。
尽管海淀也遵循学位充足的时候对口入学，但由于学校多，分布集中、学位充足等，学生被摇到其他片区内学校的概率并不高。
上述门店经理表示：“海淀的优质学校还是采取就近入学的原则，所以2021年中关村三小对应小区的学生中，只有39个被调剂至其他学校，大概占总数的5％左右。”
随着家长们对于优质学区的预期回稳，如今海淀学区房的价格也很快恢复。目前，蜂鸟家园小区的均价，依旧稳定在17万元/平米左右。安居客数据显示，万柳区域的房屋均价从2020年年中的14万元/平米，升至近18万元/平米。
贝壳研究院经济分析师许小乐认为，“房价是供需关系错配的反映，家长们对于有限优质教育资源的竞争推动了学区房价格的上涨，把优质教育资源的蛋糕做大，才是长久之计。”
（2022年6月23日，北京，海淀区万柳学区学区房。图源/视觉中国）
“老破小”还会香么？
在学区房市场出现之前，家长们在择校这条路上也是各显神通。
以北京为例，2008年前，大部分家长们对优质教育获取，是通过“赞助费、共建、条子生”等方式解决的。只不过，随着后续的争议增多，这些暗箱操作逐渐被教委取缔。学区房才开始真正登上时代的舞台。
2008年后，北京入学人口大涨，学位猛然吃紧，大众关注度迅速攀升，急需一个较为公平的入学标准出台。于是，一个根据入学就近原则制定的，依据房产、户口判定入学条件，成了当时最公平、最具效率的选择。
此后，围绕学区房的话题就没有停止过。从2008年到2023年的15年里，北京户籍入学人数从4.5万增长到17.1万，整整多了2.8倍。这场长达十五年的赛跑，也逐渐呈现出学位吃紧和学区房供不应求的形势。
随着人口增长，学区房被贴上“只涨不跌”的标签。尽管学区溢价早已超出房子的居住价值，但始终未能改变家长们对学区房的绝对信仰。
疯狂涨势之下，西城区30万元/平米的过道房、15万元/平米的地下室纷纷诞生，傲视京城。
（2016年6月22日，北京一处“学区过道”叫价150万，该过道位于西城区大耳胡同。图源/视觉中国）
如今，学区房市场又来到了一个新的临界点。随着“二孩”政策的全面放开，2016年和2017年，北京新生儿数量再次上涨。按此预测，2023年北京将迎来适龄上学儿童最多的一年，这也意味着，二胎父母们持有房子的时间变长，学区房房源也将更加紧张。
但当入学人口高峰的回落，学位供应紧张将得到缓解。那些曾经有高投资溢价的学区房，或将不再拥有稳定的房价上涨预期。“老破小”房源更是首当其冲，可能最先不受待见。
以西城德胜区域为例，多校划片之后，家长们即使买了“老破小”也不能确定能上对应学校，周边的“老破小”学区房房价应声下跌。
以新外大街甲8号院为例，该小区建于1976年，位于二环和三环间，房子的楼龄大多超过50年，但由于对口北师大实验小学，该小区的房价十分坚挺。但在和绑定优质学区的确定性被打破后，据多位区域门店经理透露，“自从去年6月份到现在，新外大街甲8号院的房价整体跌了100万左右。”
曾经，拥有顶尖学区资源的“老破小”驻立在中国学区房的鄙视链顶端。而当人口大潮回落后，褪去学区“神话外衣”后，这里是否将变成更老、更破的“老破小”？
（文中陈莉、赵晨、张凯均为化名）
作者 | 李逗
编辑 | 田晏林
