香港地产商霍英东恐怕没有料到，在七十年后的今天，他一手创立的“卖楼花”模式——商品房预售制，其霸主地位已是岌岌可危。
“现房销售”大有星火燎原之势。2023年1月17日，全国住房和城乡建设工作会提出“有条件的可以进行现房销售”后，山东、河南、安徽、四川等省份先后开展商品房现售试点。至此，全国有十多个城市试点现房销售。
消息传来，有人欢喜有人忧。对购房者来说，可以买到“所见即所得”的“家”，不用担心烂尾问题；但一些习惯了资金高周转的房企却高兴不起来，这意味着企业资金回笼周期变长，从拿地到开发，可能1~2年之内都在投入，没有收入。
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经济学家任泽平坦言，作为中国商品房销售的最主要方式，预售制极大地缩短了房企现金回笼周期，同时增加了市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。
但站在当前的语境下，商品房预售制转向现房销售很有必要。
2月24日，瑞银财富管理投资总监办公室也发表机构观点称，为保交楼，大部分开发商（指中国）认同预售制度长期或逐渐转向现房销售。“未来，中国的住房销售安排可能从百分百预售，转向10%~25%的预付加上竣工后付款的模式，类似于新加坡和澳大利亚。”
只是，变革并不是一蹴而就。
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格局被打破了
“能够现房，何必期房？”当看到这个广告词时，程澄内心又有了波澜。
她一直想在海南买套度假房。前几年，由于疫情等原因，程澄一直没能下定决心入手。今年开年，她将买房的日程重新提上来了。
但再次关注新房市场后，她发现变化最大的是，在网上开始频繁刷到“现房销售”的消息。所谓“现房销售”，即将竣工验收合格的房屋，以“钱货两清”的方式出售给购买人。这符合日常生活中绝大部分商品的交易习惯。
与其买期房之后担心质量问题或者出现烂尾，选择“一手交房，一手交钱”的现房岂不更踏实？心动不如行动，2月中旬，程澄便让熟识的房产中介在海南帮她找到一些现房。
了解过后，程澄发现中介提供的都是一些总价低、小户型的房子。比如，有一套是位于三亚市海棠湾86平方米、总价245万元的房子，还有一套在清水湾，面积76平方米、总价170万元。
从房价看，两套房子都很诱人，但中介坦言，“好一点的房子，一般都会提前卖完。这些都是期房卖剩下的，或多或少都有点瑕疵。”对方的如实相告，程澄在感激之余，也对此现象疑惑不解。
该中介解释说，现在市面上有两类现房：第一类是尾盘，即期房销售到尾期，已进入现房销售阶段。这类现房是积压盘，除了因疫情和市场环境滞销外，大多是别人挑剩下的。这些房子自身存在一些缺陷，比如朝向差、户型设计不好、景观差、采光通风不好等。
第二类是各大城市正在试点的“现房销售”。这种模式通常是，“土地拍卖环节配一定比例的现房面积，然后由开发商进行竞拍。开发商竞拍成功后，将房子建起来，房子竣工备案后才能出售。各大城市的现房销售模式都差不多。”杭州房管局的一名人士告诉市界。
这类现房销售其实早有先例，譬如2014年的上海，2016年的深圳和2020年开始实行该政策的海南。
而要说起各地推行“现房销售”的原因，还得先聊聊我国的期房预售制。期房，起源于香港的“楼花”，即房子还没建好，开发商就可以拿出来开盘预售。拿着预售的钱，开发商不仅能完成后期的建设，还能继续拿地。
在房地产行业早期，期房预售制能够有效扶持处于成长期的开发商，通过资金和销售的快周转，达到提振市场行情、扩大市场规模的目的。但随着房地产市场告别黄金时代，在“房住不炒”的政策定位下，预售制权责失衡等交易困局，逐渐暴露出来。
2021年上半年之前，各地主要是在供地规则中，明确了现房销售的模式，出发点是“稳房价、稳地价、稳预期”。彼时，各地对于现房销售的改革，更多是从鼓励和自愿的角度出发。2021年下半年后，关于现房模式的讨论，主要从防范烂尾楼风险、防范房企金融风险蔓延等角度出发。
而这背后的逻辑是，房地产行业处于调整期的这几年，有许多习惯了高周转、高杠杆的房企陷入资金链危机，致使楼盘停工，甚至出现大面积烂尾。在此背景下，贷款买了期房的人，不仅拿不到属于自己的房子，每个月还需要向银行偿还房贷本金和利息。
“企业的经营风险转由社会承担，预售制变成以期房之名，行现房之实。”一名资深地产人士告诉市界。
为了避免风险加剧，一些城市在土地出让环节设置了竞报“现房销售”面积环节。也就是说，从开发商拿地之初，就确定好其现房销售的规模。
如北京，继2021年第二次集中供地首次试点“竞现房销售”后，2022年持续设置竞报“现房销售”面积环节，并加大比例。在借鉴其他城市经验的基础上，长沙是通过两种模式试点竞现房销售：一是按总量比例试点，二是按区域供需实际试点。
进入2023年，现房销售的势头有增无减。1月17日，全国住房和城乡建设工作会提出“有条件的可以进行现房销售”后，山东、河南、安徽、四川等四省先后开展商品房现售试点。至此，现房销售原有格局产生了变化，跳出了鼓励和自愿的范畴。
就在程澄对第二类现房表示感兴趣时，现实又给她泼了一盆冷水：在海口买房必须是本地人，而她的户口并不在海南。
不过，中介告诉程澄，即便她有海南户口，也不一定买得上这里的现房。“海口正在销售的现房不仅少还很火爆，华润时光里和中海汇德里两个楼盘，开盘后只用了两个月时间，几乎一扫而空。时光里没有房源了，而汇德里剩下的是靠马路边的大户型。”
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现房会比期房贵吗？
现房销售在试点城市陆续启动后，购房人更在意的是，这是否会导致房价上涨？
这两天，北京的萧雅接到了售楼处的电话。两年前她关注的一个期房，如今有了新消息。工作人员告诉她，这个楼盘现在还剩一些尾盘房源，都是现房销售。不过萧雅发现，现房的价钱和两年前的期房相比，贵了一些。“而且小户型没有了，只剩下大户型了。”
针对这一情况，北京一名资深房产中介告诉市界，“有的现房比期房卖得贵，也有卖得便宜的。主要看市场大环境以及每个楼盘的定位，如果地段、户型等条件不错的话，基本每平米能贵3000元~5000元。”
卖得比期房贵的现房，除了是因市场大环境滞销的积压盘外，有一些是开发商为了赢得最大程度升值，特意留下的好房子。由于错过楼盘销售时机，它们也成了尾盘。
而卖得比期房便宜的现房，大都是策划错误或房源先天不足，没能“毕业”。易居研究院数据显示，历年现房价格总体上比期房价格要低，比如2022年现房的价格为8326元/平方米，期房的价格为10486元/平方米，两者价差2159元/平方米。这种情况多数因为这些是瑕疵房源。
但是，竣工备案后才能出售的现房不同。“这样的现房跟期房，从施工环节没有什么区别，图纸怎么设计就怎么建造。”一家知名房企工程部人士表示，通常来说，这类现房会比期房贵出不少。
以海口首批现房销售的华润时光里和中海汇德里为例，“海口新房均价为1.73万元/平方米，华润时光里备案价是2.06万元/平方米，而中海汇德里则是2.1万元/平方米。差价大概在3000元~4000元/平方米。”海南资深房产中介王潇告诉市界。
“一手交钱，一手交房”背后，意味着“所见即所得”。小区环境、生活配套、物业水准、建筑品质等环节，不再是写在纸上的东西，而是在买房过程中可以真切感受到的。
购房者不仅不用担心房子烂尾，还可以在房子里感受阳光、布局，甚至可以开始设计装修，一切就等待购房手续完成，即可装修入住。这是现房的天然优势，也是其最大的卖点。
“购房人如果买了期房，还得等一两年才能入住。”在北京某知名房企担任管理层的郭齐告诉市界，从企业角度来看，虽然拿的是同一块地，但在完全由市场经济调节的前提下，两个项目门对门，一个是现房，一个是期房，前者自然要卖得贵些。
那么，现房一般会比期房贵多少？
“这是随行就市的定价，没有一个公式。如果根据项目的具体定位，以及基本条件来看，贵出的价格怎么也得至少是两年房租。”郭齐认为，除非全市场都是现房，将它的优势给抹平了，但这也不意味着，现房销售就有比期房便宜的可能。
抽丝剥茧下，这背后更深层的原因是，开发商现房销售的面积越多，意味着项目的资金成本越大。在北京、广州等地，预售制下，一般能做到三个多月开盘，项目如果卖得好，从开发商交完土地款再到开盘预售，可能半年就实现了现金流回款。
反观现房销售，“一般从买地到竣工备案，再到开盘销售，大概需要两年的时间。房企投到项目里的钱大部分是借来的，都有资金成本。如果按6%的折中利息来算，房企两年要负担的利息大概12%。”郭齐说。由此可见，在现房销售制度下，开发商的利润被摊薄了。
“所以，开发商做现房销售，将成本转移一部分到购房者的手里，这是没办法的事。”郭齐感叹道。
北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池，则将“现房比期房贵”这一现象，比喻成“羊毛出在羊身上”。她告诉市界，融资成本是开发商的一个重要成本构成。预售房价较低的一个主要原因，是购房人提前支付了一部分购房款，降低了开发商的融资成本。“而现房销售会增加开发商的融资成本。成本高，房价就高。”
从这个角度来看，“对一些房企来说，现房销售并不是一个好生意，尤其是一些现金流不健康，或者借贷成本比较高的企业。”郭齐坦言。
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漫漫征途下
去年，郭齐所在公司也竞拍了配有现房销售的土地。
在不考虑房企现金流的前提下，郭齐认为，现房销售对整个房地产行业来说，的确是个重大利好，有助于行业规避风险。“从营销层面来看，现房也好卖。现房大大减少我说服客户的成本。我不用讲得口干舌燥，只需要带客户到房子的每个角落看看，那就是最强的说服力。”
不过，在赵秀池看来，现房销售如果没有相应的金融制度跟进，恐怕长期难以为继，也难以大规模开展。
从过往经验看，即便是一些资金实力雄厚的房企，在做现房销售时也无法“施展拳脚”。还是以华润时光里和中海汇德里为例。
中海汇德里，是2020年3月的“地王”，楼面价为1.18万元/平方米，开盘价则为2.1万元/平方米。华润时光里，是2020年8月的“地皇”，折合楼面地价为1.12万元/平方米，开盘价为2.06万元/平方米。
有业内人士算了一笔账，华润时光里的建安和装修成本至少都要七八千每平方米，再加上两年多的开发周期，各种人工支出，总成本至少要两万元。按照开盘的销售均价，房企基本无钱可挣。面对如此残酷的现实，开发商拿地兴致寥寥。
2021年9月，杭州第二批集中供地，有作为现房销售试点的10宗“竞品质”地块，最终全部流拍。所谓“竞品质”，就是先审核开发商资格，再让其提报方案，政府打分后再参与竞价。之后，开发商还需要先办理不动产登记，再进行品质核验，最后才能现房销售。
也就是说，在拿地后的很长一段时间，房企只有投入没有产出。这个寒意，地产老板们都嗅到了。
市界了解到，即便2020年就全面实行现房销售，海南也并未大面积铺开。“我知道的是，只有海口那边执行现房销售了，比如中海和华润这两家房企，其他小开发商因为资金实力不够，达不到现房销售的条件。”王潇说。
但也有民营房企迎难而上。2022年8月，普罗中国集团董事长徐益明公开表示，未来，普罗理想国所有的销售，都将采取现房销售政策。普罗理想国是远郊大盘，开发周期比较长，且一直是售卖生活方式和生活理念的企业，投资拿地动作频率较低。
从目前来看，除了普罗中国这样少数非高周转的民营房企外，做现房销售的主要群体还是央企和国企。他们也有两种思路，一种是分期、分栋、分块开发，通过工程节点实现部分产品提前销售；另一种是通过产品规划突出产品优势，并以小面积、低总价区分客群，与周边产品差异化竞争。
这两种思路的核心都是：加快资金回笼，减少因资金回收的延长带来的额外费用。
前杭州金翰控股集团营销中心社群总监殷俊，更愿意将现房销售视为一场房企大浪淘沙的游戏。他告诉市界，因为这要求房企具有更高的市场研判和项目策划设计能力。同时，对项目建筑的适应性、在地性也会大幅提高。并且，“大型头部房企在融资成本、品牌价值、销售渠道方面的优势会更加明显。”
另一名资深地产人士亦认同此观点，“叠加2021年启用的房地产融资‘三道红线’‘四档管理’以及住宅用地‘双集中’举措，现房销售的推行下，行业有向头部集中的明显趋势。”
赵秀池则认为，市场经济下需要更多的使用市场经济手段，调动市场主体的主动性和积极性，应该完善一系列信用体系。“包括建立开发商信用评价体系，对守信开发商给予优惠融资支持、税费减免等待遇；降低资金监管的力度，形成守信者走遍天下，失信者寸步难行的市场格局；通过无理由退房规避预售制带来的交房与质量风险。”
关于大面积推行现房销售，行业仍有争议。但无论如何，在这场变革中，最大的受益者还是购房者。即便面对“现房会比期房贵”这一事实，包括程澄在内的多名购房者，都毫不犹豫地表示，会“优先购买现房”。
在心心念念的“家”面前，这多出来的两年，或者更多的房租，此时都变得不值一提了。
（文中程澄、萧雅、王潇、郭齐为化名。）
作者 | 陶婷
编辑 | 田晏林
