挂出去的旧房一年多也没卖出去，想换个新房吧，“六个钱包”加起来也凑不够首付。山东青岛的王女士为卖旧换新的事，发了愁。
王女士的那套房子位于青岛市南老城区，房子真的很“老”，面积仅有30平方米，有了孩子之后，王女士不得不以租养租，将小房子出租，一家人在外租大房子住。
“中介给我算了一笔账，以租养租的租金差额，差不多也就是一套新房的月供了，所以与其租房住，不如买套新房。”王女士表示。
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其实早在2022年1月，王女士就将老房子登记出售了，但是因为房龄、价格、面积等诸多原因，一直没有售出，王女士的换房计划也一再推迟。
像王女士这种急需改善住房条件的人群，正日益成为中国房地产市场的购房主力。经过这么多年房住不炒的调控，中国地产行业已从“高周转、高负债、高收益”的三高模式，进入更稳健的高质量发展阶段。市场的需求也从刚需为主，逐步变成以刚改、改善型需求为主。在这种大的趋势下，先卖房再买房的连环单在房产交易中的比重越来越高。
而对于北上深广、青岛等特大城市来说，新房和二手房交易的比值在不断缩小，房产交易将以存量市场为主。在这些城市，连环单中的“卖二手房买新房”的比重将逐步上升。
“以前楼市火爆，是因为大家都觉得房价会不断上涨，现在这种预期破灭了，大家在购房时都变得非常理性，这个时候，就看政府、开发商和中介的慢工细活了。当下各种鼓励购房政策层出不穷，但实际效果并不是特别明显。所以我觉得在交易环节加快流程提升质量，也许会起到一个关键性的作用。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
得“改善需求”者得天下
夜幕下的青岛，三三两两的青年男女，或在具有德式建筑风情的八大关小道上漫步徜徉，或在月光下的海滩边情话喁喁，这显然是一个年轻人的城市，但表现在购房上，年轻人却日益显得力不从心。
贝壳研究院近日发布的《2023年青岛居住消费趋势报告》显示，在青岛，代表刚需的25-35岁群体依然是购房主力，但占比大幅降低，代表改善型需求的35-45岁群体占比增加。青岛购房者平均年龄逐年上升，从2020年的34.7岁上升到2023年的37.2岁。
青岛的趋势反映了全国的普遍情形。
近日中国人民大学商学院与贝壳研究院联合发布了《住房需求洞察系列研究之改善性购房需求专题报告》，报告显示，全国50个重点城市的改善购房占比由2020年的26%提高到2022年的30%，而30岁以下的刚需客户，成交占比由2020年的37%下行到2019年的34%。
《报告》亦显示，北京、天津、青岛等一二线城市的改善性需求更高。“这是因为，一二线城市老破小占比高，这部分人群改善需求尤其强烈。”贝壳研究院高级分析师潘浩表示。
▲（图源：视觉中国）
各大开发商对市场的这一趋势也看得很清楚。
碧桂园执行董事兼总裁莫斌在2022年业绩发布会上分享了一组数据：从购房客户年龄来看，碧桂园购房成交客户平均年龄为35.6岁。碧桂园刚改型产品成交套数占比，从2015年的35%，上升至2022年的46%。而改善型产品的成交套数占比，从2015年的13%，上升至2022年23%。
龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平也指出，未来房地产行业发展的一大趋势，就是改善型住房成需求主导，客户对产品品质、服务质量及生活配套的要求不断提升。
可以说，无论是中介大佬，还是地产大亨，都认识到一个问题：得改善者得天下。
只有解决交易痛点才能搞活市场
然而，要释放购房的改善型需求，还有众多的难点、痛点和堵点需要解决。
青岛链家市北区某门店的一位工作人员表示，他所在的片区属于青岛的老城区，老破小房子遍地皆是，这些地方的客户，要改善住房条件，无非三个途径，一是小房子租出去加点钱租大房子，二是卖掉旧房子再买个二手房，三是卖掉旧房子买个新房。
这三种途径中，前两者的比重不高，“第一种以租养租价差如果太大，就不太划算，而且租的房子毕竟是别人的，碰到房东一年涨一次租金谁受得了。第二种卖旧买旧，问题是核心区大而新的二手房子不多，可挑选的范围较小，所以第三种卖旧买新是很多人的选择。”
但卖旧买新的过程中，存在着很多“拦路虎”。
用贝壳找房青岛城市总经理赵阳的话说，客户的痛点，一是不卖不敢买，二是“”卖旧换新”周期长，平均交易时间长达253天，三是容易错过心仪新房。
卖旧买新交易时间长的一大原因，在于房子抵押贷款的衔接问题，很多置换业主，往往是在旧房子还没还清贷款的情况下，卖旧买新，以往他们需要新通过自筹资金或过桥贷款还清旧房贷款，撤销抵押，然后才能出售旧房，拿到卖房款之后还掉过桥贷款，剩余款项再去付新房首付。这一套流程下来，无疑加长了换房周期。
为此，“带押过户”就成了一个缩短交易流程的“刚需”。所谓“带押过户”，指的是有抵押贷款的二手房上市交易，可以不用先还清原来房贷就能完成过户、抵押、发放新的贷款。
2022年8月份以来，济南、广州等多个城市推出二手房的“带押过户”政策，2022年12月，青岛也加入了上述城市的行列。
但在实际执行过程中，一些银行担心跨行办理带押过户会损失自己的贷款业务，无形中设置了一些门槛，实际客户能够顺利带押过户的比率不高。
为此，2023年3月30日，自然资源部、银保监会联合印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，通知表示，对于带押过户服务，要推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；要推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；要推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。
▲（图源：视觉中国）
通知发布第二天，各地纷纷响应，3月31日，北京市发布《关于推进个人存量住房交易“带押过户”有关工作的通知》，通知表示，北京市个人二手房交易中，买卖双方可以自愿选择使用“带押过户”服务，经原贷款银行同意，交易时不必先结清前一笔贷款，就可办理房屋过户和抵押登记，由新贷款银行直接向卖方和原贷款银行支付资金。
但北京市要求，交易买方必须是全款或者办理的是个人住房商贷购房，卖方未结清的贷款必须是商贷，或是已经还清公积金贷款部分的组合贷。也就是说，公积金贷款不在本次北京带押过户服务的范围之内。
相比北京，青岛走得更远一点。3月31日，青岛市发布通知，正式推出存量房住房公积金贷款“带押过户”新模式。
对于中央相关部委和各地政府陆续推出的带押过户政策，青岛链家中介门店一位商圈经理表示，乐见其成，也会积极配合，“我们也希望通过这些利好政策，让买卖双方的整个交易流程更便捷、更省时。”
贝壳的青岛样本：让房屋交易不再难
今年3月，青岛的王女士终于解决了卖旧换新问题，而交易时间，仅仅才8天。
当时王女士看中了位于青岛团岛商圈的一套新房，但旧房子没售出，新房房款不够，虽然有了中意的房源，王女士也不敢定房。此时经纪人向王女士介绍了一款叫“优鲜卖”的服务，王女士抱着试一试的态度，签了这个服务协议，结果8天之后，挂了一年多的老房子卖出去了！
这“优鲜卖”到底有何神奇之处呢？
据经纪人介绍，有卖旧买新需求的客户，如果旧房在贝壳大数据评分中达到相应标准，可与开发商、贝壳签署三方协议，之后与开发商签订认购协议，并与贝壳平台合作经纪公司签署协议。
▲（卖旧买新的“优鲜卖”交易流程）
协议会约定时间周期，一般为60天、90天两个可选时间段，在此期间，开发商帮助购房者锁定看好的房源。
“贝壳会提供优质资源位展示，房源曝光量平均提升4.2倍；还会调度全城经纪人关注该房源，带看量平均提升4倍；同时全城优先匹配精准客户，让成交周期平均缩短155天。”贝壳找房青岛站“优鲜卖”项目产品负责人表示。
此后，若旧房成功售出，则客户可以办理接下来的新房购买流程；若旧房未售出，则开发商退还定金，客户无需承担违约风险。
同时贝壳还为客户提供交易VIP服务，保证贷款限时审批、限时放款 。
用户也不用担心看好心仪的新房却无法享受该项服务，因为该服务目前已经覆盖到青岛的众多楼盘。据赵阳介绍，“优鲜卖”在青岛的合作楼盘已有近百个，遍布青岛全区域，主城区热销楼盘则实现了全覆盖。
为了让客户和业主的交易时间更短，早在“优鲜卖”推出之前，贝壳就在青岛试点了贝壳签约服务中心，只要是在贝壳合作的中介品牌谈成的交易，都会集中到签约服务中心签约，目前青岛已有9家签约服务中心。
在贝壳签约服务中心，交易双方和经纪人通过预约进入专属的签约室，整个流程都是一套标准化的作业：签前产权、房屋状况等信息的核实、风险视频观看、合同讲解、备件签署、律师见证、房款支付、资金监管。
近期，青岛的贝壳签约服务中心又推出了“随心签”产品，为客户提供集签约、网签、评估、贷款、公证等一站式服务。
据赵阳介绍，通过这一产品，客户在交易环节往返次数从3次缩减为1次，全流程办理时效从53.67天，缩短为32.27天。
目前贝壳“随心签”产品，已陆续推广到其他城市，部分城市的服务中心还与当地不动产登记中心联通，用户可直接在签约服务中心实现房产线上缴税与过户。
贝壳的这一举措，也得到了当地银行的支持，北京银行青岛分行党委书记、行长徐炜表示，他们将推出优先贷服务，在审批效率、人员配套等方面优先支持，确保满足卖旧买新客户的信贷需求。
在全民拼经济的当下，稳增长促消费已成发展经济的主题，而作为最大的消费产品——住房，在其中的作用更显得举足轻重。
“住房消费，这个事，说大点，关系到国计民生，但对于我们来说，就是做好自己最本职的工作，就是通过不断推出和推广一些缩短交易时间，提升交易体验的产品，对消费者好，帮助服务者对消费者好，让房屋交易不再难。”赵阳表示。
作者 | 孙春芳
