三里屯作为北京建设国际消费中心城市的核心商圈，将在2025年前“大变样”。近日，北京商报记者获悉，三里屯街道将启动街区控规编制和商圈发展规划引导工作，以新东路与工体北路交叉十字路口为坐标轴，加强对周边商圈项目城市更新和业态调整的引导，强化区域联动，形成具有文化、国际属性的消费商圈。分析指出，三里屯商圈在迎合文化、国际的定位时，还要保证业态的均衡，覆盖更多元人群的消费。
三里屯SOHO将探索业态调整的新路径
精确商圈定位
潮流不再是三里屯的唯一标签，文化、国际化将成为三里屯未来的新名片。三里屯街道工委书记孙曙光透露，三里屯要在北京市建设全国文化中心、国际消费中心城市的大背景下，围绕文化、国际属性进一步对商圈业态进行探索。
从具体项目来看，目前业态较为散乱的三里屯SOHO将探索业态调整的新路径。孙曙光表示，三里屯SOHO大多是小业主，在整个项目的业态规划上较为缺失。所以未来希望通过愿景集团的参与，探索趸租和集中运营的模式，实现对SOHO整体业态上的引导，实现业态提质升级。
确实，北京商报记者在走访过程中看到，目前三里屯SOHO只有在下沉广场和一层临街位置的商铺较为火热，楼内的区域及二三层的商铺空置率较高。记者从21世纪房产处了解到，临街区位要比楼内高层区域的租金贵三四倍，同时不少商家还存在转让费的问题。
中介刘先生坦言，“临街的客流也要比室内更为乐观，所以很多商家宁可花高价也愿为临街商铺买单，尤其是小吃店”。现场走访发现，正如刘先生所言，临街商户大多经营一些街边小吃，如臭豆腐、糕点、茶饮及麻辣烫等等，而往往这些品类门店的消费者在饭点和周末最为火热。
即将竣工的工人体育场和已经签约规划中的三里屯太古里北扩区域(以下简称“太古里北区北”)未来将承载更多的首店、旗舰店以及奢侈品引入。北京商报记者获悉，工人体育场复建完成后，地下将释放近10万平方米的商业面积，孙曙光表示，该项目将有2条地铁在此交汇，未来将引入文化体育和高端消费品等业态。
而在文化方面，三里屯商圈也将举办一些自有IP属性的活动，如文化三里屯圆桌对话、三里屯国际周和三里屯日等活动，进一步挖掘文化三里屯的内涵和国际IP价值。据悉，朝阳区在对标国际顶级地标性商圈、建设新消费集聚区方面，打造“一核两带五片区”空间格局，大三里屯商圈片区和第二个三里屯商圈片区的建设对整体规划至关重要。
加强项目联动
在精准定位之上，如何让整个商圈加强联动对于整个三里屯商圈的建设是一大考验。孙曙光介绍，以新东路和工体北路的交叉路口为核心，三里屯商圈可以被分割为四个象限，而未来工体和太古里将成为商圈内的“双子座”，良性竞争，同步发展。据悉，三里屯商圈将在2022年推出商圈成长伙伴行动计划，进一步实现商圈之间的良性沟通。
在新的项目入市之后，三里屯辐射面积也更为宽广。三里屯北区北建成后，将打通“文化三里屯”的南北纵线，有效实现与北京东北部商圈、商务区之间的联通，成为首都文化消费新地标和区域发展新引擎。而不久前正式开门迎客的三里屯太古里西区，也成为了太古里南区的延伸，增强了娱乐与社交属性。
现有项目中，一直低调求生的永利国际也将在12月底引入俄罗斯主题营销。北京商报记者了解到，永利国际在整体一层引进俄罗斯的文化公司，会对一层进行改造，即将呈现为具有国际范的俄罗斯文化风格展览，涵盖餐饮和文化活动。而不久之前刚刚落定的世贸工三已被北京卓睿物业管理有限公司收入囊中，目前还在梳理股权和债务，未来发展正在规划中。紧邻三里屯3·3旁边的亿圣大厦也即将完成改造。该项目主要引入潮玩、零售、娱乐及餐饮等业态，与三里屯太古里形成互补，将在12月底前引入更多首店，吸引年轻人前去。
交通的整治将对整体商圈联动形成事半功倍的效果。据悉，孙曙光提到的新东路和工体北路的交叉路口，将迎来北京市在建轨道交通3号线和17号线。
“根据商圈里各自项目特点进行错位规划，并且相互之间又有足够的内在联系，这样可以形成一个商圈的整体交互性和对外吸引力的扩展。”北京商业经济学会常务副会长赖阳对于上述规划和变化进行解读称。不过，在这样的发展下，还需要顶层政策支持、商圈拓展项目落地市区协同，以及解决各个项目遇到的种种瓶颈问题，如产权瓶颈、管理团队和能力瓶颈、运营经验瓶颈等。
保持业态均衡
要打造一个有文化的国际商圈，三里屯仍需要避坑。“向国际级商圈迈进，首先是要让商圈的商业生态多元化，而不是单一的国际高大上。”赖阳认为，从业态上来看，店铺的层级需要更为丰富，既要有国际一线品牌旗舰店、形象店，也要有新型时尚的潮流品牌，以及国潮老字号和创新品牌，甚至大量的小微店铺集群。这样能够覆盖有独特、鲜明特色的北京本土文化及新型消费。通过大小群落的丰富化，形成多样的商业生态体系，这才是一个商圈的吸引力根本。
“其实，加大行业规范管理，对整体商圈业态的升级也有所帮助，也能令商圈协调发展。”北京通州旅游协会秘书长杜山川直言。
全面地提升整个商圈企业的运营能力，这样才能形成合力。赖阳指出，商圈内各项目之间的人流互动体系升级，需政府给予更多的支持，包括地上连廊、地下通道等等，让整个商圈形成人车的分流。
杜山川指出，工体建成运行时，必然会对三里屯商圈提供无限的大流量，对面的世贸工三也会借势工体流量，并与三里屯东侧的项目形成“联动+互动”。同时，三里屯在打造文化国际商圈时，建议引入北京胡同文化、国内非遗文化、文创产品等。市场还需要调整商业房租租金，加大公益文化集市，拓展客流。
此外，整个商圈的环境品质也能拉动商圈联动。赖阳建议，街头小品、艺术化体验、各种各样人文设施等若是都能在这一商圈内形成，消费者在这里便能感受到非常好的城市会客厅形象和体验。
(北京商报记者刘卓澜)
