房价。
在猫哥的知识星球里，朋友们问的最多的问题是：
二线在暴涨，要不要买？三四线因棚户区改造、建设高铁等原因也在暴涨，破万的城市越来越多，要不要买？
很多人都在问：
看看未来中国的经济前景。
这类问题多到爆，索性，我们就来看下房价的基本面——我们先设定一个前提：不出现大的经济动荡。
怕出现经济动荡怕资产价格暴跌，是很多人不敢轻易买房的重要原因。
事实上，
北京房价泡沫很大，迟早要破灭，现在买房，到了大动荡时候就是负资产了。所以，他坚定的存钱，坚定的不买房。
最近猫哥一个朋友离开北京南下深圳找工作了，他在某科技公司，一年到手40多万，可到现在还没买房。多年来，他一直坚信——
一轮轮调控后，北京房价已经不止涨了一倍，
结果8年过去了，经济大动荡没有，小动荡倒是不断，并且就属他在海淀-昌平那片涨得最凶猛，以他八年攒下来的钱，想买个称心如意的房子，基本没戏。
前段时间，他退租、收拾了行李，带着女朋友一起南下了。不知道他南下后，会不会认为深圳的房价也存在巨大泡沫，还是不买呢。
这样的例子，真不少。
“京沪永远涨”
中国的房价是个神奇的问题，无论正方反方都能找到无数的论据支持自己的观点，也有无数人的认为，还有人认为严厉的调控后，中国房价算是被按住了，可当一线城市涨幅停滞甚至回调时，打得准备租房的“住房族”一个措手不及。
房价究竟怎么回事？谁说了算？
那么，
高估了短期政策的影响，低估了长期趋势。
每天都有很多人研究房价，但很多人有个通病：
01
长期趋势是什么？
猫哥觉得可以从这两个有趣的数据来看看：
▌1、中国人均GDP什么时候到1万美元？
2017年我国GDP(国内生产总值)已经达到827122亿元，人均GDP为59660元，比上年增长6.3%，如果以美元计价，2017年中国全年人均GDP为8836美元。
离一万美元，还差一点是不是？
今年政府工作报告里定的GDP增长目标是6.5%，那么就是880885亿人民币，人均GDP就大约在63373元左右，按照今天的汇率计算，大概，相当于100826美元了。
2018年，如果增长目标达成，汇率保持不变的话，我国人均GDP就到一万美元了。
也就是今年，即使汇率也有，明年达成目标也是妥妥的。
▌2、各省GDP总量、人均DGP总量在全世界是什么水平？
首先我们假设一下，中国GDP总量前10的省份作为独立经济体，在世界上是什么样的水平呢?了解下：
第一名的广东省排名第13位，跟俄罗斯差不多了。
并且俄罗斯的经济增速远没有广东高(俄罗斯2017年的增速高，是汇率调整原因)，所以今年GDP总量会妥妥超过俄罗斯，坐望韩国。以各省的GDP增速来看，未来将有更多省份跻身这份榜单，并且，位置会越来越高。
为什么?
除了经济继续增长外，还有一个重要原因，那就是人口。
中国的GDP总量是世界第二，但人均GDP还很低。猫哥提供一个图，
我们就拿江苏来举栗子。
江苏GDP总量相当于西班牙，但人均GDP仅相当于泰国。
原因是：江苏人口总量是7999万，而西班牙是4700万总人口。也就是说：
可以说，江苏省的潜力还很大。
同样的还有，另一个经济强省，广东。广东的GDP拥有1.1亿人口，人均GDP仅相当于土耳其的水平。
广东、江苏人均GDP要达到西班牙现在的水平，需要多少年呢？
▌那么问题来了：
如果人口没有太多变动，10年后两省的经济总量将翻番。
目前西班牙人均GDP是27812美元，广东省人均GDP是12101美元左右，江苏人均GDP是15903美元。而今年一季度，广东省GDP增速是7%，江苏省是7.1%。这就意味着——
如果人民币兑美元汇率10年都不变，广东省将在12年后达到今天西班牙的人均GDP水平、江苏将在8年左右达到今天西班牙的人均GDP水平。
广东、江苏的GDP规模相当于今天的英法两国。
这就意味着：而英国去年GDP增速是1.8%，法国增速是1.9%。
没想到这么快吧?
当然GDP是个流量概念，而不是存量概念，代表的是财富的增长速度，而不是存量财富。英国、法国富裕了几百年，财富的积累当然要多得多。
但趋势和复利，是个很吓人的东西。
02
好了，说完这两个问题，我们继续深入。
以广东、江苏两省为例，8-10年后，就是相当于现在西班牙人均GDP的经济体，并且GDP总量相当于现在的英国、法国，而广东人口比英法两国高出4300万左右、江苏要高出1300万左右。广东的面积是17.97万平方公里，江苏的面积是10.72平方公里;法国的面积是67.2834万平方公里，英国的面积是24.41万平方公里，西班牙的面积是50.5925万平方公里。
越来越接近的经济总量，更多的人口，更少的土地面积。
如果我们把中国一个个省作为一个个独立的经济体，未来都将是GDP总量排名、人均GDP排名双双上升。
中国一个省的人口规模就相当于世界上其他国家的一国水平，而土地面积未必有人家那么大，也就是说在更小的土地里，更多的人口在创造财富，也在消费，还在购置资产。
可能大家有时候都有意无意忽视了：
我们按照这个思路来看，再把广东、江苏两省拿出来举例子：两省分别在8-10年达到今天西班牙人均GDP的水平，但经济总规模是西班牙现在的两倍左右。
西班牙首都马德里的房价约合3万人民币/平方米
目前，。
南京现在的房价是2-4万人民币/平方米
;
目前广东的城市化率是67%，江苏是63%。西班牙在2010年就达到了77%，人口持续下降。
目前经济强省的GDP总量都相当于末位发达国家，并且增速更高、人口总量更大的时候，
过去，人们总把其他国家的首都的房价与北京比较。那是因为过去中国GDP总量太低，当经过40年的增长，我们才发现——中国一个省的经济、人口体量就相当于人家一个国家，土地面积还不一定有人家那么大。
全国各个省市合计起来，是经济总量比德国+日本+法国+英国的总和略少，并且人口要多得多。只要经济增速不放缓，那么总量会越来越大。单个省的的经济规模、人均GDP是要跟相对应的国家首都比。
您觉得未来中国资产价格的趋势是什么？资产价格是依靠调控可以控制的？还是单单货币原因就能说了算的？
如果从这一逻辑来看，
其实房价复杂的博弈背后，经济发展的因素影响更大。
如果看清这一点，就知道为什么控制房价这么难了。
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