3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，研究当前经济形势和资本市场问题。会议重点提到了房地产行业：“要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。”
同日，财政部、证监会、银保监会、央行、外汇局相继就房地产发声。财政部表示，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。证监会表示，积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险。银保监会会议指出，要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位，持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制，积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。人民银行会议要求，坚持稳中求进，防范化解房地产市场风险。国家外汇管理局会议要求，配合有关部门促进房地产市场、平台经济健康稳定发展。
“新发展模式”“因城施策”“稳定市场预期、稳楼市、稳消费”，成为近期房地产业的“高频关键词”。业内人士和广大消费者关注，这些新趋势将对房地产市场产生什么样的影响?
新发展模式
意味着拼实力拼产品拼服务
记者关注到，2021年中央经济工作会议上，“房地产业探索新的发展模式”被首次提出。2022年，房地产业“探索新的发展模式”，在政府工作报告中被重申。本月16日召开的国务院金融委会议上，更表示要“提出向新发展模式转型的配套措施”。
2022年被称作“房地产新发展模式元年”。虽然有关“建立行业的长效机制、税收制度改革、租售并举、加强建立保障房体系、行业的经营思路转向”等方面的内容前几年一直在提，但今年可以说是从行政干预层面“强制”房地产业往新发展模式靠拢，“不变不行”了，这也从侧面反映出房地产业亟须转型的迫切性。
大唐置业南京地区负责人在接受采访时表示，“新发展模式”对一些大型房企来说可能意义重大，他们可以趁此契机拓展地产业务条线。比如此前一些大型房地产开发企业在地产开发方面，还主要以传统住宅地产为主，而一些中小型房地产开发企业除了传统住宅外，同时在产业地产、商业地产、养老地产等领域拓展的范围比较广，比如龙湖、绿城在传统的地产开发之外，不仅有独立的商业地产业务线，而且在轻资产输出方面也颇有建树。新发展模式政策信号的释放，对于大型房地产企业开辟全新业务领域，比如城市更新、收并购、轻资产输出，或者通过投融资平台进行购地等，形成地产业的多种经营态势，应该是一个不错的窗口期。
对于民营房企来说，新发展模式的提出主要是要求“去杠杆”以及融资方式的改变。大唐置业南京地区负责人认为，“高负债、高杠杆、高周转”的运作模式已经不符合时代的要求，未来民企需要用更多的自有资金来进行开发，这一定程度上对民企自身的实力和抗风险能力提出了更高的要求。一些底子弱，运营能力不行的民企会被并购掉，另一些可能会直接淘汰出局。
新发展模式要求房企去杠杆的同时，也意味着融资方式的改变。多位房地产业内人士认为，以往的上市融资、美元债等方式已经行不通了，未来靠融资实现规模运营的房企可能会迅速减少，甚至消失，留下的更多是“小而美”的民营房企，不搞规模扩张，转而去深耕一个区域市场、精耕一个城市市场，这也符合中央有效化解房地产企业风险的要求，可以促进房地产市场向“由虚转实”的方向发展。
以用租售并举来说，一些民企如富力、融创等本身就拥有文旅、商业的重资产业务线。在新发展模式的指引下，未来预计会有更多的房企参与到经营性物业、重资产物业开发的浪潮中。品牌、管理优势比较强的房企则会投入到品牌输出、轻资产运营、代建等领域中，毕竟拿地、开发、销售这条传统发展的老路已经越来越难走了。
尽快让房地产业围绕实体经济发展，在房地产过度金融化、泡沫化导致的系统性风险出现前，建立长效健康的发展模式，让房地产回归基本面应该是新发展模式提出的最重要意义。北京金隅南京公司负责人表示，以往房企大多实行高周转，土地价推动房价，房价推动市场的预期，但当国内经济发展到一个高位，加之国际局势与疫情交织影响，出于经济安全边界的考虑，房地产不可能再如以往高速发展下去，土地价格不断攀升、房价不断上涨的态势肯定是要结束的。新发展模式的提出一方面是着重强调结束“高周转”，建立行业的长效保障机制;另一方面也等于是给购房群体一个信号：以往买房就能挣钱、购房就能改变命运的时代已经过去了。
对于房企而言，新发展模式意味着未来的市场将是拼综合实力、拼产品、拼服务的时代，以往“盲目拿地开发也能挣钱”“一张图纸走天下”的时代一去不复返了。新发展模式开启之后，未来房地产行业虽然还具有一定的金融属性，但大概率会朝着制造业的方向去靠拢，房地产未来必然会成为一个微利的行业。宝能地产南京地区负责人认为，新发展模式提出之后，开发商再靠大规模举债走高周转的路子行不通了，未来开发商还是应该聚焦产城融合的路子，在建设住宅的同时想办法去联合政府做产业发展，形成一个良性的开发生态。
因城施策
为楼市提供正向发展空间
在“房住不炒”的大方针下，“因城施策、一城一策”是国内楼市的特色和调控主基调。记者了解到，与“房住不炒”已连续三年被写入政府工作报告不同，“因城施策”的表述则是自2020年后再度被提及，2021年年底以来开始被密集提及。住建部部长王蒙徽2021年12月底在接受新华社记者采访时表示，将牢牢坚持“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，“因城施策”促进房地产业良性循环和健康发展。此后，国家发改委、银保监会和人民银行等机构在下发文件或组织召开相关会议时再度释放出“因城施策”的信号。今年3月1日，人民银行在召开2022年金融市场工作电视会议时指出，要坚持“房住不炒”定位，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持，“因城施策”促进房地产业良性循环和健康发展。
去年下半年开始房地产市场下行，各地土拍纷纷遇冷，很多城市靠国企央企开发商托市，地块流拍比比皆是，这并不利于房地产业的健康发展。特别是那些对于土地财政依赖程度较高的城市，市场不好，房子卖不出去，开发商就不拿地，地方财政就无法保证，久而久之还会带来系统性的金融风险，比如去年的“鹤岗现象”。“因城施策”在促进房地产业健康运行的大前提下，为地方楼市提供了不小的正向发展空间。
其实，在3月16日六部委联合力挺楼市之前，开年以来国内已经有不少城市率先施行了“因城施策”方针。今年以来，各地已发布房地产相关政策近百次，超40城适度放松调控政策，政策力度和范围不断增大。郑州降首付、提高公积金贷款额度，南昌调整住房公积金贷款最高额度，广州新房价格分级备案，东莞取消新房限价……2022年多地楼市政策“因城施策”调整。3月16日召开的国务院金融委会议上特别强调，“相关部门要积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策”，从某一层面而言也是给“因城施策”的大方针重新定调。
北京金隅南京公司负责人认为，“因城施策”被反复提及足见其重要性。在“房住不炒”的大前提下，根据每个城市的实际情况不同，制定符合当地的楼市政策，完全符合“实事求是、因地制宜”的科学方法论。就楼市发展的相关指标而言，城市间确实存在巨大差异，比如外来人口所占比例、高校数量、产业结构都不一样，导致城市的内生动力与房地产的发展预期也不一样，与之配套的限购、限贷、限售、限价等调控政策也应该是不一样的，如果全国“一刀切”肯定是不合适的。
宝能地产南京地区负责人认为，每个城市的情况都不一样，确实需要区别对待，三四线城市由于产业结构及人口流出的问题，面临的库存压力比较大，但是对于南京这样的准一线城市，由于人口基数大，又有人口虹吸能力，房地产市场的基本面其实并没有发生改变，3月16日中央会议之后，南京和三四线城市的落地政策应该有所区别，同时“因城施策”的重新提及，也在考验各个地方政府的操盘能力。
业内人士预测，3月16日中央政策性利好集中释放之后，各个地方应该会迅速跟进推出落地性政策，这样也有利于各个城市按照自身实际情况，有步骤、有弹性地调节当地的楼市政策，比如让地价回归理性、适度调节房企的开发热情等等。
稳预期、稳楼市、稳消费
一定程度上就是“保交付”
“稳市场预期、稳楼市、稳消费”，是当前房地产业的发展基调和目标。目前，房地产业正处在深度调整期，既要寻找适配的新发展模式，进行优势转型，也要在金融端、开发端、销售端全面稳定楼市信心，
南京多位房地产商向记者介绍，2021年下半年以来，受疫情以及经济下行压力等影响，三季度GDP同比增长4.9%，较二季度回落3个百分点，四季度GDP增速滑落至4%。房地产业作为国民经济支柱之一，也进入了一个快速下行通道，楼市持续转冷，百城成交量同比跌幅逐渐扩大，融资环境持续收紧，近四成百强房企业绩不及2020年，品牌房企频频爆雷，债务违约问题不断。随之而来楼盘项目交付难、房企偿债难现象频现，房地产整体市场预期和信心下滑，影响了楼市“稳字当先、稳中求进”的发展。3月16日六部委联合发声力挺楼市，特别是在金融端和政策端发力，提出积极有力有效化解房地产企业风险，慎重出台收缩性政策等，给楼市打了一针强心剂。
北京金隅南京公司负责人表示，由于人们收入预期不稳定，消费的欲望变得很低，加之去年开始部分标杆房企频频爆雷，导致楼盘停工交付难，直接增加了老百姓的购房风险，后市信心下降。所以，稳楼市稳消费一定程度上就是“保交付”，这也正是3月16日银保监会提出的“鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企的优质项目”重大举措所要着力解决的。稳预期稳楼市的另一个方面还在于为楼市多点松绑，限购、限贷、限售逐步放开，利率、首付门槛稳步降低，限价红线有节奏抬升，让房企利润有所增加，房子卖得出去，销售端红火了，房企拿地开发热情高了，整个楼市闭环也就健康平稳运转了。稳字当先，楼市也许并不会因此大火。但可以不夸张地说，2022年也是边缘房企、投资型购房者体面离场的“最后窗口期”。
宝能地产南京地区负责人认为，“稳定市场信心，稳楼市稳消费”非常关键。房地产带动了太多的上下游产业，稳定是当务之急。近三年来由于疫情的原因，各行各业都不同程度受到一定的冲击，需要出台一系列稳定市场的政策措施。南京这样的准一线城市，还是有着非常稳定的住房需求的，毕竟老百姓追求美好生活、建设和谐社会的信心是不会改变的。如何稳定和引导楼市健康发展、适当刺激购房需求释放、搞活市场，应该是3月16日六部委会议后，政府、房企、金融端需要通盘考虑的问题。
(江苏经济报记者 黄建国)
