这里早期的产业新城模式，不仅让固安从农业县完成脱变，也成就了华夏幸福。初尝甜头，华夏幸福希望以固安产业新城为样本，复制粘贴出无数个“固安神话”。
但由于独特的模式，在产业新城产生收益之前，华夏幸福需要垫付大量建设资金。在过去的五年中，通过资本市场，华夏幸福融资近3000亿元。
华夏幸福运营了哪些资本术?这种模式又能否持续?
5年融资近3000亿
“华夏幸福创立于1998年，是中国领先的产业新城运营商。截至2017年底，拥有员工近28000名，公司总资产近3800亿。”在官网显赫位置，华夏幸福这样给自己定位。
让华夏幸福尝到产业新城甜头的年份，是2002年。
作为典型农业县，2002年之前，固安全县地区生产总值不足35亿元，全县年财政收入不足亿元。2002年6月28日，固安工业园区奠基，引入了华夏幸福基业这一市场力量，拉开了固安快速发展的序幕。
至2017年，固安产业新区是新型显示、航空航天、生物医药的三大产业集群，全县财政收入98.5亿元。
华夏幸福希望以固安产业新城为样本，“复制”“粘贴”出无数个“固安神话”。
▲华夏幸福产业新城、产业小镇主要分布图
要冲锋陷阵，必须粮草充足。粮草之于企业，是资金。“产业新城是个宝。我们60%的融资依靠产业园区。”华夏幸福总裁孟惊曾对外称。
华夏幸福董秘林成红介绍，“华夏幸福主营业务收入和利润，大部分依托产业新城园区，很多融资不通过住宅开发贷体系。我们大部分都是用的园区融资、债券融资，公募、私募、上市公司信用债等等。”
具体来看，2015年2月14日，华夏幸福抛出70亿元定增计划，其中很大一部分用于固安、大厂的项目开发。同一年，控股子公司九通投资发行28亿元短期融资券。
2015年，也是公司债发行开闸放水的一年。这一年开始，华夏幸福频繁发行公司债。公司4笔总计14个公司债，先后于2015年、2016年完成发行，所募集的305亿元，用于补充流动资金、偿还借款以及调整债务结构。
市界(ID：newsseeker)梳理发现，2013年，华夏幸福筹资活动现金流入仅169.76亿元， 此后五年中爆发式增长，2017年达到1015.62亿元，5年时间筹资活动现金流入总计2757.82亿元。
根据2017年年报，报告期末，华夏幸福融资额中，银行贷款余额412.48亿，债券期末余额489.55亿，信托、资管等其他融资余额203.40亿。
现金流风波
华夏幸福巨额融资背后，一边是资金链吃紧传闻四起，一边是忙着“辟谣”。
市界(ID：newsseeker)发现，2016年，华夏幸福短期借款3亿元。一年时间，这一数字翻了近23倍，2017年增至68.46亿元。更加值得一提的是，2017年公司新增借款392.76亿元，相当于2016年末净资产的103.27%。
华夏幸福融资款项一部分用于补充流动资金、偿还借款。wind数据显示，2018年至2020年三年时间，华夏幸福将陆续偿债56.68亿元、35.39亿元、76.19亿元。2021年更是迎来偿债高峰，达148.96亿元，是2020年的2倍。
