智通财经APP获悉，天风证券(601162)发布研究报告称，地产政策仍将以呵护为主，有利于基本面稳中向好。该行认为认知差和剪刀差有望推动地产板块跑出相对收益。首先，认知差存在于地产基本面，但数据持续验证对2023年地产销售复苏的判断;其次，剪刀差存在于基本面与板块行情之间，即销售持续复苏但板块持续调整。选股思路围绕以下三个维度：1)信用修复、2)格局优化、3)销售复苏。
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投资建议：1)优质民企信用修复，建议关注金地集团(600383)(600383.SH)、新城控股(601155)(601155.SH)、龙湖集团(00960);2)区域竞争格局优化，建议关注天地源(600665)(600665.SH)、滨江集团(002244)(002244.SZ)、华发股份(600325)(600325.SH);3)行业销售复苏，建议关注招商蛇口(001979)(001979.SZ)、保利发展(600048.SH)、中国海外宏洋集团(00081);4)中介稀缺标的，建议关注我爱我家(000560)(000560.SZ)、贝壳-W(02423)。
天风证券主要观点如下：
一、认知差和剪刀差有望推动地产板块跑出相对收益
1)地产板块的认知差，地产销售增速持续上行，不断超出投资者预期
2023年一季度，70个大中城市商品房销售面积累计同比+30.7%，3月末增速较1月、2月末分别提升8.4、45.3pct。3月单月百强业绩同比+29.2%，环比+42.3%。
2)地产板块的剪刀差，地产销售持续上行、地产板块持续调整。然而，地产指数尚未呈现出与基本面走势相一致的行情表现。截止3月末，申万房地产指数较年初跌幅达6.11%，较2月、1月末分别下跌7.61%、9.47%，基本面与板块行情间剪刀差仍在拉大。该行认为，造成近期剪刀差扩大原因可能包括：1)市场对本轮销售复苏持续性的担忧;2)资金向热点板块轮动;3)年报季业绩下滑、亏损扩大的房企数量增多，对市场信心造成扰动;4)对未来政策预期及力度不确定性的担忧加剧等。针对不确定因素的推演、博弈可能会在短期内加剧板块躁动行情，同时站在更长期的维度看，地产全年若能维持温和复苏，其带来的认知差和剪刀差也有望推动地产板块继续跑出相对收益。
二、地产销售持续复苏，是认知差和剪刀差的最终来源
1)全年商品房销售面积预计同比增长0-5%。支撑逻辑包括：1)未来十年我国商品住宅需求中枢有望维持于10-12亿平，以改善、更新为主。2)棚改货币化造成17亿平中枢，需求提前释放，经历本轮调整后将回归至合理区间。3)从居民新增存款和城镇居民存款余额看，购买力并不差，关键是信心。4)短期销售回暖迹象已经显现。
2)二季度居民购房意愿提升，看好销售复苏持续性。截止23年4月6日，62城新房成交面积累计同比+2.83%，累计增速较1、2、3月末分别提升42.9、18.8、0.91pct。考虑网签滞后性，观察第三方机构前置指标，贝壳研究院数据显示，3月下旬以来新房带看指标出现边际回落，新房市场波动性短期内有所增强。该行认为，短期高频数据的小幅调整可理解为此前挤压需求释放后的自然回落，不改全年销售复苏趋势。
同时，根据央行最新发布的《2023年第一季度城镇储户问卷调查报告》，Q2居民家庭购房支出占比17.5%，较Q1的16%再度提升，对比全国商品房销售面积与居民增加购房支出占比的历史数据，两者季度变化趋势相仿。二季度居民家庭购房意愿增强，或意味基本面继续企稳复苏具备相应良好基础，该行看好二季度地产销售复苏的持续性，5-6月季节性因素带来的潜在增速弹性同样值得期待。
3)低基数影响下，下半年销售同比改善幅度或继续加大。22下半年地产销售绝对水平受外部因素影响显著低于往年，预计基数效应下同比改善幅度或能继续走阔。
三、地产政策仍将以呵护为主，有利于基本面稳中向好
政策宽松仍具定力，因城施策推动基本面回升。近期，安徽合肥、福建厦门、河南郑州等地放松了限购政策，广东深圳、四川遂宁、湖南株洲等地调整住房公积金贷款政策。针对限购、限售优化，购房补贴发放、首套房贷利率降低、带押过户等宽松仍在频繁出台，政策对象不乏年初至今基本面表现较好的热点城市。
地产销售复苏力度与宏观经济具有强关联性，考虑年内销售可能面临波动性挑战，该行认为政策导向或仍偏向于巩固市场向好预期、推动居民置业信心修复、拉动土地投资端回暖等。近期高能级城市政策的继续优化反映出本轮政策宽松具备相对定力，在基本面上升趋势完全确立前，该行预计短期内较大概率仍将延续宽松政策导向，“因城施策”推动各地基本面回归历史合理水平，二季度政策发力仍具良好空间。
4月新房成交同比增幅微降，二手房同比维持高增
新房市场上周成交351万平，月度同比+15.30%，较上月下降20.39pct;累计库存11646万平，一线、二线去化加速，三线及以下速度持平。二手房市场上周成交189万平，月度同比+78.63%，较上月下降12.07pct。上周全国土地成交建筑面积4015万平，滚动12周同比+1.50%，较前期上升0.32pct;土地成交金额547亿元，滚动12周同比-16.93%，较前期下降9.71pct。平均溢价率6.98%，滚动12周同比+0.02pct。
风险提示：1)证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性;2)信用修复、格局优化及行业复苏不及预期;3)宏观环境变化可能对行业及公司运行产生影响。
