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投资：1-7 月累计房地产开发投资额同比-8.5%，7 月单月同比-12.2%。1-7 月份，全国房地产开发投资额为67717 亿元，同比减少8.5%，较前值降低0.6pct；7 月单月投资额为9167 亿元，环比减少28.7%，同比减少12.2%。全国大部分城市土地供应规模收缩、房企整体拿地意愿偏低，导致全国整体土地成交规模处于低位，叠加房企新开工意愿不高、施工面积趋势性萎缩（2-3 年），累计开发投资额同比跌幅进一步扩大。
新开工：1-7 月累计新开工面积同比降幅扩大至24.5%，其中住宅新开工面积同比-25%。1-7 月份，全国累计新开工面积为56969 万方，同比减少24.5%，较前值降低0.2pct；7 月单月新开工面积为7089 万方，环比减少30.2%，同比减少25.9%，较前值提高4.4pct。新开工持续低迷，一方面由于2022 年房企拿地规模萎缩，今年上半年拿地规模继续下行，影响开工面积；另一方面在新房销售承压的背景下，房企新开工意愿不足，且2022 年城投获取的项目开工率较低。
竣工：1-7 月累计竣工面积同比+20.5%，单月竣工面积同比+33.1%。1-7 月份，全国累计竣工面积为38405 万方，同比增长20.5%，较前值提高1.5pct；7月单月竣工面积为4501 万方，环比减少25.9%，同比增长33.1%，较前值提高16.8pct。竣工依然维持约20%的同比增幅，一是因为2022 年同期基数较低；二是目前竣工节点对应的是2021 年销售的高点；三是保交楼正在逐步取得进展，目前取得进展的主要是资可抵债的项目，资不抵债的项目仍需进一步资金的支持。
我们预计全年竣工增长8%-12%。
销售：1-7 月商品房销售金额累计同比再度转负至-1.5%，销售面积累计同比-6.5%。1-7 月份，全国商品房销售金额为70450 亿元，同比减少1.5%，较前值降低2.6pct；销售面积为66563 万方，同比减少6.5%，较前值降低1.2pct。7 月单月商品房销售金额为7358 亿元，同比减少19.3%，销售面积为7048 万方，同比减少15.5%。
在今年2、3 月销售冲量过后，新房市场呈现出持续低迷的状态，7 月单月量能创年内新低，拖累销售金额累计同比再度转负，指向当前新房市场疲弱。政策端，7月以来暖风频吹，包括政治局会议首提“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”；住建部提“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款‘认房不用认贷’等政策措施”。我们认为很快一线城市需求侧政策将落地，核心城市的宽松力度和出台节奏将很大程度影响下阶段基本面的走势。
资金：1-7 月房企到位资金累计同比-11.2%，国内贷款、自筹资金持续承压。
1-7 月份，房企到位资金累计值为78217 亿元，同比减少11.2%，较前值降低1.4pct；7 月单月到位资金为9420 亿元，环比减少26.6%，同比减少20.2%，较前值提高1.3pct。7 月，央行等两部门发布通知延长“金融16 条”支持政策，目前看市场对于非国央企房企态度较为谨慎，部分民企融资渠道边际收缩加剧流动性压力。考虑到下半年将经历房企年内债券到期高峰，新房销售短期内仍将承压，我们认为对房企融资端的支持力度需进一步加强。
投资建议：维持“增持”评级。中国房地产走过2021 年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包，能在未来中周期跑赢全国整体水平，看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们认为有必要去做强刺激进行托底。择股方向包含以下几个方向：1、竞争格局占优，A 股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H 股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国海外宏洋；2、有可能受益于一线城市政策放开的区域概念公司（北京—城建发展等）；3、物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。
风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。
