融创化债新动向
在境内外债务纾困完成后，融创项目化债层面取得新进展。
5月29日，融创中国（01918. HK）与绿城中国（03900. HK）先后发布公告，5月25日，融创华北通过重组安排，受让绿城房地产持有的天津绿城全运村建设开发有限公司（以下简称“天津全运村开发公司”）51%股权，代价为14.86亿元。
(资料图片仅供参考)
交易代价将由现有债权债务进行冲抵，即其中的14.35亿元由绿城房地产对目标公司的应付款冲抵，剩余的0.51亿元则由绿城房地产旗下公司对融创华北旗下公司的等额债权支付，交易无实际现金支付。
目标公司为负责开发建设天津全运村项目的项目公司。项目目前已全部开发及销售完毕，并已完成交付。于2023年4月30日，天津全运村开发公司的未经审核净资产为29.4亿元，其中实缴注册资本25亿元。截至2022年12月31日，该公司除税后盈利2.22亿元。
公告称，交易是为了妥善处理目标公司的未分配利润及相关债权债务，以完成后续的清算事项。
事实上，今年以来，融创纾困化险进展不断提速，首先于年初完成约160亿元境内公开债重组，随后披露2022年中期、全年业绩，并于4月13日顺利完成复牌。
4月20日晚，融创中国发布公告称，融创已获超75%债权人支持，90.48亿美元境外债重组成功 ，此前境内债务也取得成功。此次天津亚运会项目也是融创最新项目层面的化债情况进展。
最后的分手
天津全运村的开发要回溯到2014年。
当年11月13日，绿城房地产以37.3亿元竞得天津第13届全运会全运村住宅地块（津西解放2014-146号），溢价率16.5%，成交楼面地价9323元/平。彼时，地块周边解放南路起步区板块新盘均价在17000～20000元/平左右。据悉，这是绿城首次进入天津市区拿地。
随后，11月14日，绿城房地产再次拿下天津市全运村另一宗居住用地津西解放（挂）2014-147号地块，价格为28.2亿元，溢价率14.8%，楼面价达9184元/平。至此，绿城房地产摘得天津全运村2宗地块，规划面积共计70.7万平。
据当时地块出让要求，2宗地块均作为第十三届全运会赛事期间的全运村使用。竞得方需无偿承担全运村赛事服务费，服务费预计约4亿元。且在赛事服务期间，竞得人需提供4星级物业服务标准，提供不低于1500名各类服务人员。
同时，为保障第十三届全运会赛事需要，出让地块须于2014年12月31日前开工建设，于2017年5月31日前确保全部竣工并入住。受让人可在约定全运会结束后交房期限的前提下，执行普通商品房销售条件和政策规定，在开发建设期内对房屋进行市场销售。
彼时绿城出现流动性危机，当年5月份时，绿城中国和融创中国曾同时发布公告，宣布融创中国以约63亿港元的代价收购绿城中国24.313%股份，但经过反悔、谈判等“拉锯”后，收购事宜无疾而终。最后由中交入场，持股了绿城。至如今，中交集团仍以28%的持股权益，为绿城中国的最大单一股东。
值得一提的是，带领绿城房地产摘得上述两宗地块的人是时任天津融创总经理迟迅。
迟迅曾在2016年接受媒体记者采访时表示：“天津全运村项目对融创有着非常特殊的意义，当时项目集中了全公司所有的力量来做，项目的各级负责人也是融创公司精英中的精英。”根据当时媒体报道，天津全运村项目在2016年销售额突破100亿元，创造了当年天津楼市销售的新纪录。
现如今，迟迅、商羽已经辞任融创中国执行董事。
而直到2015年5月，即便融绿平台彻底分家，融创以153.9亿元分走境内外15个项目股权，绿城用39.13亿元拿走一线城市的3个项目，但在天津全运村项目的开发上，双方一直保持合营的方式直到今天。
这次交易前，融创华北、绿城房地产及中航信托分别持有天津全运村开发公司48.608%、50.592%及0.8%的股权。在重组安排前，绿城房地产受让其代中航信托持有的目标公司0.408%股权，从而实现持有51%股权。
收购完成后，融创华北持有了天津全运村开发公司99.608%的股权，目标公司剩余0.392%股权由融创华北代中航信托持有。
后续，融创房地产还将拟受让融创华北代中航信托持有0.392%股权，代价约4873万元，具体支付时间及支付方式将与中航信托另行协商确定。
一系列的重组安排完成后，融创方面将持有目标公司100%股权。目前，绿城房产持有的天津全运村开发公司51%股权，已完成变更登记。
5月25日，天津全运村开发公司的企业类型已由“有限责任公司”变更为“有限责任公司（法人独资）”，法定代表人也由李云变更为刘会超。
经营缓慢回归
近两年的房地产市场，已然发生重大调整。而融创也从以往的并购狂和接盘侠，沦为出险房企的一员。只是这一次，融创为何要独自盘下天津全运村开发公司的股权？
根据公告，天津全运村项目目前已全部开发及销售完毕，并已完成交付。融创称，交易是为了妥善处理目标公司的未分配利润及相关债权债务，以完成后续的清算事项。而交易并不涉及现金的流出，这或许也是融创接下项目的原因之一。
对于这次交易事项，也有投资者分析，标的项目已经全部开发及销售完成，也全部交付，意味着项目本身只剩下一些手尾和尾款之类，全资公司大概比合资公司要好处理。另有人士解释，股权独家了，就可以把应收款抵押给银行贷款出来，用于天津楼盘的保交楼项目了。
无论如何，保交楼确实已成为涉险房企的重中之重。而所幸的是，经过一段长时间的自救，融创已开始从阴影中逐渐走了出来。
一众出险房企中，融创此前除了在项目层面多次引入投资方，盘活资产，在债务重组、公司复牌等方面也迎来实质进展。
今年1月初，融创约160亿元境内债顺利重组实现展期，平均展期3.5年。随后于3月28日，融创中国宣布，针对90.48亿美元的境外债务重组，已与债权人小组就境外重组方案达成一致。5月4日披露的境外债重组最新进展是，于经延长同意费截止日期，占现有债务约85%的同意债权人已加入重组支持协议。
此后于3月31日，融创中国刊发了2022年中期及全年业绩。其在2022年实现收入967.5亿元，同比下降51.2%。核心净利润为亏损138.6亿元，同比减少约45.2%。虽然亏损依旧，但幅度已逐渐收窄。截至2022年底，融创资产总额10902亿元。
4月13日，满足了复牌指引的融创，在经历了一年的停牌后，正式恢复买卖。这也让其成为今年以来，继佳兆业和景瑞控股之后成功复牌的第三家房企。
在保交楼方面，2023年4月，融创在20个城市交付28个项目，涉及2.2万个家庭。今年前4个月，融创中国已共交付6.12万户。另于1-4月，该公司累计实现合同销售金额373.3亿元，累计合同销售面积281.4万平方米，合同销售均价1.33万元/平方米。
来源：乐居财经、中国经营报、观点新媒体、焦点财经等
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