近日，有多位业主通过啄木鸟投诉平台(https://tousu.china.com.cn/)向中国网财经记者投诉，称购买的位于江苏省南京市栖霞区仙林紫东地区西岗街道的“南京万达茂商业中心”项目涉嫌虚假宣传，并存在未经审批擅自施工改变楼体结构的情况。
商务办公用房变身“公寓”
业主们告诉中国网财经记者，他们是2018年购买的该项目房屋，项目在前期宣传中，称项目为“公寓”、“酒店公馆”，而项目用地实际上为办公用地，不可用于居住;同时在整个销售过程中，开发商也没有向买房人作出任何关于房屋性质的说明。
资料显示，南京万达茂项目的开发商是南京万达茂投资有限公司(以下简称“南京万达茂”)，该项目拥有5栋高层塔楼，均为商业、办公类建筑，其中2栋为公寓，即经相关部门批准用于居住的物业，其余3栋为商业办公类非住宅类物业，只能用于商务办公而不能用于居住。而上述业主投诉的所购买房屋，就位于只能用于办公的这3栋楼内。
记者在两张商品房预售许可证上看到，涉及投诉的两栋建筑分别是万达茂商业中心A-20幢(4-41层)、A-21幢(4-41层)，预售证编号为宁房销第2018100064号、2018100015号，其房屋用途一栏均为“办公”。
那么，南京万达茂在宣传和销售中称原本用于办公的房屋为公寓是否合规呢?北京金诉律师事务所主任王玉臣在接受中国网财经记者采访时表示，这种做法已经构成了虚假宣传，属于现实生活中比较常见的一种虚假宣传，欺诈销售的方式;国家是不允许将办公性质的房屋改为住宅使用的，两者之间的规划性质、设计要求、消防要求等是差异很大的，不论是国家，还是各个地方都是明令禁止的。
王玉臣律师指出：“业主在购房时必须注意开发商是否有五证，同时还要关注这五证前后的主体、建筑面积、用途等是否一致，更要密切关注这个项目的规划用途到底是什么，土地性质到底是什么，是住宅，还是商业，还是办公，还是工业。国家对规划用途的划分是十分严格的，如果不是住宅，是不能作为住宅使用的。而公寓并不属于现行的官方划分标准，往往被开发商用来误导大家。”
开发商同时涉嫌违规改造
事实上，把办公房屋当成公寓用于居住用途也早已被南京相关部门明令禁止。南京市规划局、国土资源局、住房保障和房产局2017年3月曾联合发布《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》，《通知》中指出，房地产开发企业在销售商业办公等非住宅类建筑前应向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况;同时，商业办公类非住宅类建筑(不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建筑)不得按单元式或住宅套型设计，一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局，除食堂外不得设置厨房，开水间或者饮水供应点、卫生间应当集中设置;商业办公类非住宅类建筑，其室内建筑功能除土地出让合同约定可配建酒店式公寓外，其余一律不得标注酒店式公寓功能。
而照此规定来看，南京万达茂不仅涉嫌虚假宣传，其此后在房屋内进行的施工改造行为更是“不合规矩”。
据业主描述，南京万达茂通过与业主签订“房屋改造协议”，在房屋建成后，将两栋楼全部封锁，并把20号楼和21号楼的验收后“办公用房”临时突击改造，在没有得到相关政府部门核准和审批的情况下，在夜间进行施工，强行给楼层楼板打洞开孔，私自加装烟道，大规模新建上下水管道，篡改电线电路，包装成“公寓配置”，企图作为真正的公寓性质房屋交付给业主，并将一切责任、安全隐患、住房性质隐患统统转嫁给业主。此外还有业主指出，南京万达茂曾解释称该改造协议仅仅是“加固防水，用来防止漏水的”。
值得一提的是，原本用于“防止漏水”的工程却成为了房屋漏水的嫌疑犯。2019年12月31号，有业主在收房时发现房屋漏水，尤其是排烟管道处，渗水比较严重，质疑和此前的改造有关。
王玉臣律师告诉记者，开发商通过“业主委托改造协议”对房屋进行改造属于典型的违规行为，更改了原本的规划，是法律所不允许的。不过这种协议的效力在司法实践中是不小争议的，严格从法律规定上讲，这种行为一方面属于违法违规的，另一方面属于开发商减少自己的责任，加大购房人的义务，属于无效的，但是在司法实践中，有的法院是不认为是无效的，而有的认为是无效的。
带着业主们投诉的问题，记者致电南京万达茂，对方表示稍后会给予回电，但截至发稿仍未做出任何回应。不过中国网财经记者注意到，近来南京市还在不断加大对“商改住”乱象的监管力度：2020年2月1日起，《关于进一步加强商业办公类建设项目全过程管理的实施意见》开始实施，该意见显示，针对商办项目，应严格依据经批准的控制性详细规划出具规划条件，土地出让合同中应增加禁止条款，“受让人擅自改变土地性质、规划用途，将商办项目改为‘类住宅’的，出让人有权解除合同，并无偿收回土地使用权”。
中国网财经记者将持续关注南京万达茂项目相关进展。(记者 卫榕)
