半年之内房贷按揭逆转 这中间发生了什么?
“要办按揭贷的话，尽快办，后面会越来越收紧的。”深圳人刘春晓(化名)计划年底入手一套新房，在向多家银行询问后，得到了这样不约而同的答复。
早在今年4月份，还是另一番情形。
彼时，申请者花费几千元找中介注册一家壳公司，备齐公司营业执照、房屋资产证明、银行流水记录、纳税记录、贷款记录等资料，十到十五天就能申请一笔贷款，还能享受深圳市、区两次利息补贴。
刘春晓身边的不少朋友，据称都有被部分股份制商业银行客户经理追着放贷的经历。在上半年楼市“打新”热情高涨的深圳，借用信用贷、房抵经营贷投资买房并不是新鲜事。
然而在9月底，有市场消息称，金融监管层再度提醒银行控制新增贷款中房地产贷款比例，给部分银行带来了紧迫感。
越来越难办的按揭贷
刘春晓新近打听到的情况是，工商银行、招商银行等深圳办理网点，个人首套房按揭贷款LPR加点30BP目前仍需排队办理;东莞的部分网点个人首套房按揭贷款LPR加点50BP也需排队;广州的一些网点个人首套房按揭贷款LPR基准利率加点20BP的放款较慢，LPR加点30BP仍正常放款。
深圳招商银行、建设银行、工商银行的相关人士也向第一财经记者证实了上述情况。
招商银行零售信贷部一位负责人士表示，年底房贷收紧，除了部分银行涉房贷放款额度即将用尽、是银行前紧后松的惯例之外，“30%”的监管红线是悬在越线银行头顶的一把利剑。
该招商银行负责人士补充道，央行和银保监会年初就有要求，本年度新增涉房贷款不能超过全部新增贷款的30%左右，这对银行有一定的约束作用。
2020年度银行半年报显示，招商银行、浦发银行、兴业银行、平安银行等新增房地产贷款占比超过30%。招商银行在深圳的部分网点已于三季度开始主动减少新增涉房贷款。
首套房按揭贷是部分银行眼里的香饽饽，而在另外一部分银行眼里，可能却是主动边缘化的业务板块。尤其是央行对于银行新增涉房贷款的占比提出30%的要求后，更进一步加剧了首套房按揭在商业银行的鸡肋地位。
一位从业十余年、不愿透露姓名的股份制商业银行负责人士直言，虽然一二线城市优质客户群体基础广泛，首套房按揭贷安全保障系数高，银行出现坏账的可能性要低一些。但是，收益低、人力物力投入大。
“‘限购’、‘限贷’住房调控大背景下，首套房按揭贷审批很繁琐，银行花费同等人力、物力的情况下，收益只有对公业务的一半左右，甚至不到三分之一。”上述负责人士无奈感慨道，在银行贷款利率已经放开的今天，开展太多这方面的业务于中小型商业银行来说无太大裨益。
实际上，这几年，类似于兴业银行、光大银行、中信银行等，在部分三四线城市早已开始停止受理住房按揭贷款业务。
工商银行、建设银行、农业银行、交通银行等国有大行的新增涉房贷款占比虽在上半年末已调整至30%以下，且在深圳福田区、南山区等核心网点的新增涉房贷款业务开展暂时并没有作出调整。但受访人士几乎都有提及新增涉房贷款业务比重降低，从紧是大趋势。
“至少到明年初，房贷这块收紧的情形才有可能稍微松动。”上述招商银行零售信贷部一负责人士表述。
调控政策纷至沓来
放到更长的时间周期来看，银行涉房贷款比重降低早已被开发商人士认识到。
银保监会主席郭树清在今年8月发布的署名文章《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》中指出，房地产金融化泡沫化势头得到遏制，2019年与2016年相比，房地产贷款增速下降了12个百分点，新增房地产贷款占全部新增贷款的比重下降10个百分点。但他也直言道，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。
房地产去库存政策后，房地产贷款新增占比自2016年的44.8%，降至2019年末的34.0%。按照本年度新增涉房贷款不能超过全部新增贷款比例30%来做推算，这意味着房地产贷款占比将回归至行业去库存政策前的2015年(30.6%)。
8月底，业界所谓的“三道红线”新规出台，即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍不得融资。被地产金融政策精准锁定的开发商已经先站到了调控的中心。
与融资监管、房贷收紧相伴的，是接连不断的楼市调控。
最新的10月9日，徐州、绍兴相继出台相关政策，加码楼市调控。截至目前，已有14城加码楼市调控。去房地产金融化泡沫化倾向放在当前的大背景来看，被认为是楼市长期调控基调的一部分而已。
今昔略有不同的是，与趋紧的房地产金融政策相对应是行业逊于往年的销售业绩。
层层传导之下，整个三季度，地产股在7月销售回暖的带动下短暂冲高，随即受各地楼市调控政策及房地产金融政策监管影响下行，过半房企市值缩水。
越来越多的房企开始更清晰地感知到房企金融监管的持续发力，也越发意识到企业经营策略调整的必要性。
在8月底各大房企的中期业绩会上，数家房企高层言及“三道红线”、陆续出台的楼市调控等，几乎都提及到房企精细化管理的重要性将与日俱增。万科(000002.SZ/02202.HK)董事会主席郁亮在9月底的南方区域媒体会上表示：“‘三道红线’开始，金融红利时代画上句号，进入管理红利时代。”
与往年还有所不同的是，今年由于受新冠肺炎疫情影响，房企供货节奏相比往年后移了一到两个月左右。目前来看，不少房企在全年业绩目标完成度较低的情况下，销售、去化承压，四季度将加快推盘节奏、加速去化。
在此背景下，将更加考验房企运营实力，倒逼房企加快提升运营管控效率、平衡财务指标。而部分时刻关注涉房信贷风向的买家告诉第一财经记者，眼下暂时抱着持币观望的态度，期待年底还会有一波新的营销热潮、成交高峰。
