7折甩卖56套房，一经倒手即可赚取1.88亿元差价，为何宝能如此慷慨？
▲图/《创世纪》 图文无关
作者 | 熊颖
编辑 | 六大龄童
深圳塘朗山北麓，寸土寸金。
四月上旬，位于该区域的宝能城，一口气打包卖出总面积为6342.3平方米的56套住宅，房屋售价4.21亿元，接盘方为港股公司新体育。
这笔交易中，所售房屋均价6.64万元/平方米，只相当于宝能城二手房均价的7折。宝能城为何大幅低价抛售新房?接盘方新体育去年营收只有1.91亿港元，接盘资金从哪来?
一笔交易赛过一年经营
4月10日，在香港上市的新体育公告称，全资子公司宝新实业与宝能城有限公司签订买卖合同，拟出资4.21亿元购买位于深圳南山区的56套住宅。
该宝能城近地铁口，毗邻深圳大学城、南方科技大学。深圳市规划和国土资源委员会显示，宝能城3栋、4栋处于预售状态。
▲深圳宝能城地理位置
将这笔买卖推上话题焦点的，一方面是地产界少有的打包销售模式，另一方面则是成交价格。
一位负责宝能城二手房销售的链家员工告诉市界(ID：newsseeker)，目前链家在售的4套宝能城二手房中，最便宜的是8.3万元/平方米，另外三套10万元/平方米。也就是说，宝能城二手房均价为9.6万元/平方米。
而宝能城打包销售给新体育的56套住宅售价为6.64万元/平方米，和二手房的均价进行比较，每平米“砍价”2.96万元，相当于打了近7折。
F10资料显示，作为接盘方，新体育成立于1995年，于2004年在香港联合交易所主板上市，以场馆运营、体育培训、赛事运营、体育旅游、体育地产为五大主营业务板块，致力打造体育文化产业综合平台，构筑体育产业全产业链生态圈。
交易6天后，新体育披露2017年年报，公司实现营收1.91亿港元，负债总额35.86亿港元，银行及现金结余3.27亿港元。新体育买房耗费的4.21亿元是公司2017年营收的2倍多。
▲新体育近五年业绩情况
变卖宝能城住宅的所得款项进行支付。
账面资金不多，新体育想出了一个“妙招”，4.31亿元将分4次付清：4月20日前，支付3000万元，剩余3笔将在2018年6月30日前支付。新体育表示，将用公司内部资源、第三方融资以及
换句话说，此次买下的56套住宅，新体育并不会自己持有，而是要卖掉。
新体育工作人员也告诉市界(ID：newsseeker)，购房用于投资，之后住宅会进行销售。不过对于具体的销售时间，新体育并未透露。
市界(ID：newsseeker)以买房者身份多次致电宝能城售楼部，得到的信息是目前没有房源，可能5月初会有一批，但具体时间不确定。“他们(新体育)委托我们这边卖出去，会卖到9万以上一平。”
从售楼部得到的另外一个信息是，此次打包的房源主要为89平、135平的住宅。
售楼部销售员透露，宝能卖出的56套新房，是用于抵押工程款。这批房会以二手房的形式卖给顾客，从对方公司直接过户到顾客名下。“房产证已经办出来了，在他们公司手里。”
当市界(ID：newsseeker)问及“新体育此笔交易是否和抵扣工程款有关”时，新体育公司秘书、首席财务官房正刚表示，“我们不能说太多这方面的事情。公告外的信息我们没有办法进一步提供。”
刚买又卖，短期内能实现?售楼部销售员称，没有限制因素。
新体育此前在公告中称，4.21亿元价款支付来源包括“变卖宝能城住宅的所得款项”。也就是说，在买房款项尚未付清前，新体育就有可能变卖刚刚到手的56套住宅，用于填补买房款。
按照宝能城目前二手房均价9.6万元/平方米计算，一经倒手，新体育可赚取1.88亿元差价。相比辛辛苦苦经营一年公司，营收只有1.91亿港元，这1.88亿元差价可谓“得来全不费功夫”。
凭什
这么好的事情，为什么能落到新体育身上?通过高管履历和公司股权穿透，市界(ID：newsseeker)发现，新体育和宝能关系密切。
首先是人事。
2016年3月30日，新体育发布公告，单一最大股东PVG将18亿股作价2.5亿港元卖给Amuse Peace。控股Amuse Peace的张晓东取而代之，成为新体育的单一最大股东及主要股东。
2天后，4月1日，董事会大换血。在新公布的董事名单中，执行董事张晓东担任主席兼行政总裁一职，夏凌捷任职非执行董事。同年8月17日，夏凌捷转任为执行董事。
公告显示，张晓东曾在2009年9月9日至2013年12月任职宝能投资集团有限公司副总裁及宝能商业有限公司总经理。
新体育未披露夏凌捷在宝能的工作经历。市界(ID：newsseeker)发现，2016年3月，夏凌捷作为宝能控股代表，出席“2015年度中国房地产卓越100榜区域榜单”颁奖典礼并上台领奖;还曾以宝能控股品牌部副经理的身份出现在央视财经新闻报道中回应宝能相关问题。
两处夏凌捷基本可以确定为同一人。
其次是股权关系。
2017年年报显示，中国金洋是新体育的第一大股东，持有51.17%(好仓)。而在中国金洋的股东名单中，姚振华的兄弟姚建辉通过Tinmark Development和个人共持股43.83%;前海人寿持股17.1%。
▲姚振华
通过层层穿透，新体育第一大股东的实控人为宝能系。那么，宝能将56套住宅转手低价卖给新体育，最后是否仍然控制在自己手里?
在问及新体育和中国金洋、宝能的关系，房正刚回答，“中国金洋不是我们的大股东，其通过金洋证券在香港有很多投资者，(中国金洋)通过他们来持有新体育股票。”
“宝能和中国金洋的关系我们不清楚，和我们没关联。” 房正刚说，香港公司的股票高度流通，谁都可以买公司股票，天天都在变化。
在此之前，新体育多次收购的项目均和宝能系有关联。据澎湃新闻统计，宝能系至少有15.51亿元的资产注入了新体育公司。
宝能为何舍得割肉？
为何宝能要费尽周折，将新房倒成二手房进行销售?除了宝能城售楼部的“抵扣工程款”说法外，市场有猜测，宝能城此举或是为规避深圳限价政策。
2017年的1月，深圳“限价令”发出。根据规定，拟申请预售项目属申请预售的，户型申报均价不得明显高于周边同类同户型在售项目的销售均价，而周边无同类在售项目参考的，可参照周边同类二手房价格。
也就是说，2018年4月，宝能城很难效仿2015年开盘的宝能城一期，开出比周边楼盘高出2万元的售价。
链家数据显示，距离宝能城220米的塘朗城二手房均价6.1万元/平方米，华晖云门8.5万元/平方米，水木丹华6.9万元/平方米。
有分析称，因为限价，宝能城新房没有希望批到目前二手房的价格，即9.6万元/平方米。“能批到8万/平米就不错了，因为必须参考历次开盘的价格。”
房天下显示，宝能城在2017年前4月开盘价格在9万元/平方米，此后一直保持在8.2万元/平方米。显然，受限价因素影响，二手房与新房已经明显出现倒挂现象。
▲宝能城新房房价走势 图/房天下
此次交易，56套房从宝能“漂流”到新体育，再回到宝能进行销售。来回转悠一圈，他们的身价渐涨。
中原地产首席分析师张大伟向市界(ID：newsseeker)表示，限价令有漏洞，“深圳这样的漏洞很多，企业房子不卖，转出租房，以后再卖也是变相捂盘。”
易观智库房产中心严跃进告诉市界(ID：newsseeker)，在限价的大背景下，部分开发商会认为房屋买卖不划算，或者是亏本了、盈利空间不够大，这个时候就会有各类规避的做法。
张大伟认为，这些都合规，只能说调控非市场化，企业钻了政策空子。他对这一做法表示理解，“开发商拿地不限价，卖房的时候就限价?”
不过严跃进指出，从房屋买卖的角度看，违规方面其实主要看是否存在短期内赚取房屋买卖差价的现象，是否存在逃避政策监管的行为。“开发商楼盘不进行公开销售，通过二手房回避监管，显然是违规的;另外，在这过程中倒腾，存在买卖房屋差价套现的现象，也是违规。这也是接下来重点管控的内容。”
针对此次交易，4月16日下午，市界(ID：newsseeker)向宝能相关人士发去采访提纲。当晚对方表示，“已经向领导请示。”不过，隔天市界(ID：newsseeker)再次电话联系时被告知“宝能方面不予回应。”
