今年下半年，房企融资形势继续恶化，随着一连串资金收紧的消息出现，靠融资“输血”的路越走越窄。房企资金压力增大，短久期高票息的境外债持续走高。
拼完融资，拼销售。融资通道减少，靠放缓拿地节奏、减少资本开支、 加快销售回款这一组合拳，房企能否跑赢市场?
房地产融资罕见收紧
7月29日，国家发展改革委等部门印发《2019年降低企业杠杆率工作要点》(简称“要点”)，涉及债转股、降杠杆、股权融资、债务风险防控等内容。虽未直指房企，但其仍在管辖之列。要点鼓励优质企业市场化债转股，降低债务风险，提高抗冲击能力。
事实上，继5月银保监会出台23号文，提出加强房地产融资监管之后，7月房地产市场的融资环境逐步收紧。
先是近期多家房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司被银保监会约谈，目的在于防控房地产信托领域风险。
此后，国家发展改革委要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。这意味着海外融资仅能用于海外偿债，不能补充境内融资需求。
中原地产首席分析师张大伟由此断定，从中央到银保监会，正在密集加强对房地产金融的风险把控。因为在以往的房地产政策中，很少提及房地产金融风险，但从2019年累计看，中央各部委累计已经发布过15次政策及相关讲话内容。
在融资收紧预期越来越强的背景之下，在很多业内人士看来，自去年第四季度，房地产融资井喷的势头难以持续。此外，因为融资需求大，房企的资金成本也在看涨。
“2019年，海外发债成本整体上行，短久期高票息特点明显，这也验证了房企融资压力增大。”华泰证券分析人士如此认为，2019年0-2年的海外债平均票息上行至9.9%，2-4年上行至9.47%。在今年发行了2年以内到期海外债的企业中，阳光城、当代置业、力高集团等企业的短久期海外债平均票面在10%以上。
另据中原地产研究中心统计数据显示，今年上半年美元债平均利率只有6%左右，到了7月成本快速上升，美元融资平均利率已经高达8%，最高多笔超过10%，甚至达到了15%。
而从近期来看，7月17日，佳兆业将发行2023年到期的3亿美元优先票据，利率10.875%;7月19日，景瑞控股发行的2022年到期2.6亿美元优先票据，利率12%。
境外债曾是“救命稻草”
一个不容回避的事实是，过高的融资成本正在挤压房企的盈利空间。尤其是中小房企的日子不好过。
值得关注的是，截至 7 月 27 日，今年全国宣告破产清算的房地产企业已达 275 家。张大伟认为，从环比、同比看，这个数据并没有明显增加。但之所以受到关注，是因为今年以来有超过15次针对房地产资金链收紧的政策，市场对房地产资金链的担忧也越来越强烈。
从融资类型上看，以美元债为主的境外债成为房企热衷的方式。在国内融资环境收紧，面对巨大的偿债压力，房企不得不再次向海外举债，对于部分房企来说，这是一根“救命稻草”。
克而瑞数据显示，2019年上半年，95家典型房企境内发债1402亿元人民币，占2019年境内外发债总量的33%;境外发债2883亿元人民币，占比67%，相较于2018年上升19%。
进入今年下半年，房企发布美元债的动作有增无减。中原地产研究中心统计显示，截至7月22日，7月美元融资计划已经高达180亿美元，刷新历史纪录。
仅从上周来看，7月23日，合景泰富发布公告称，将发行于2024年到期的3亿美元优先票据，票面利率7.4%。所得款项是为现有债项再融资。
7月23日，碧桂园发布公告称，已与多家金融机构及中国银行(香港)就一项分别为43亿港元及6.26亿美元的双币可转让定期贷款融资签署协议。贷款同样将主要用于再融资。
7月30日，远洋集团称拟发行6亿美元优先票据偿还现有债务，利率4.75%。同日，中国奥园也宣布，拟增发额外美元优先票据，用于现有境外债务再融资。
到底哪些房企频发境外债?从目前来看，地产海外融资以境内大中型房企及港股上市房企为主，按债券余额来看，恒大地产、碧桂园、佳兆业的融资规模位居前三。
据光大证券报告显示，截至 7 月 5 日，年初以来在境外发行超过 10 亿以上美元债的主体有 10 家，这 10 家发行人的存量规模均在 30 亿美元以上。募集资金用途分为再融资类和新增类。其中，融创中国、怡略有限公司 (富力境外子公司)和碧桂园在今年发行的中资美元债中均为再融资需求，且发行规模均在 20 亿美元以上。此外，佳兆业、融信、禹洲地产、正荣地产和雅居乐再融资规模也超10亿美元以上。中国恒大的资本开支再融资规模则在30亿美元。
借外债“输血”难再续
借外债偿内债一直是房企的惯例。但是根据新政策要求，房企再发行的外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。
从上半年境外债发行规模来看，未来一年到期压力并不大。据华泰证券信息显示， 1-7月地产美元债总计发行588亿美元， 8-12月，地产美元债到期金额仅为70亿美元。
但是今年下半年是境内地产债的到期高峰。华泰证券信息显示， 8-12月，地产债总计到期量2106亿元，其中8月-10月，地产债到期量较大，融资能力面临考验。
此前，很多房企都提出降杠杆、有质量地发展，缘于高负债下的市场风险不容忽视。
根据申万宏源统计显示，剔除预收账款(合同负债)的杠杆率来看，阳光城、禹洲地产、建业住宅、景瑞地产均超过80%，其中阳光城净负债率高达182%，而货币资金对短期有息负债覆盖率低于1的有阳光城、当代置业、力高集团、正荣地产及明发集团。
近日，遭遇“黑天鹅”事件的新城控股境外美元债收益率大幅下跌。光大证券信息显示，截至7月5日，新城发展控股为港股上市公司，当前境外存续 4 只中资美元债，共 11.5 亿美元规模，到期节奏为2020年6.5亿、2021年3亿和 2023年2亿美元。
房企融资正在影响房地产投资。据国家统计局数据显示，上半年房地产开发企业到位资金84966亿元，同比增速回落0.4%，低于地产投资完成额同比增速。
华泰证券分析人士认为，到位资金是拖累地产投资的核心因素之一，预计未来仍将严控过量资金流入地产领域，地产投资增速大概率缓慢下行。
此外，针对目前的融资环境，业内人士都预计融资成本将会继续上升，昔日靠借债“输血”，借新还旧维持的房企将会艰难度日。放缓拿地节奏、减少资本开支、 加快销售回款成为房企的当务之急。
但从目前的房地产市场来看，并不乐观，全国百城库存规模保持了连续 7 个月的同比增长态势，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为重提“去库存”很有必要。 考虑到三季度政策面依然较紧，库存上升的概率加大，这或意味着三季度各城市降价促销的动作会明显增加。
