经济周期和宏观调控政策环境变化
“造成今年以来房贷利率下降的首要原因是，经济周期和宏观调控政策环境的变化。”中国社科院财经院综合经济研究部副主任、清华大学ACCEPT研究员冯煦明告诉经济日报记者，事实上，除了房贷利率之外，其他各类主要贷款产品的平均利率也都呈现下降态势。以代表性较强的LPR利率为例，去年4季度到今年二季度之间总体上就是下降的。今年7月份，1年和5年期的LPR利率分别为3.85%和4.65%比年初分别下降了0.3和0.15个百分点。
招联金融首席研究员董希淼同样表示，今年以来，为应对经济下行和疫情冲击，央行采取多种货币政策加大流动性投放，货币政策更加灵活适度，银行间资金较为充裕。同时，央行在注入流动性的同时，通过降准以及下调逆回购、中期借贷便利等操作利率，降低银行资金成本，推动作为房贷定价基准的LPR持续下行。
一个值得注意的现象是：相比于其他类型长期贷款利率而言，房贷利率降幅更为明显，例如截止7月份，5年期LPR利率比年初降低了0.15个百分点，而平均期限更长的房贷利率则降低了0.28个百分点。为何出现该现象?对此，冯煦明表示，这是因为在经济下行周期下，加之疫情的影响，企业面临的投资回报率降低、投资风险增大，因而对信贷融资的需求有所减弱，导致金融机构在一定程度上面临“资产荒”问题;而对于银行而言，房贷资产相比一般企业信用贷款，具有风险更低、稳定性更强的优势，通常被认为是更优质的资产。“因而在经济下行压力加大的情况下，银行也的确有激励增加房贷供给。事实上，在房贷利率下降的同时，房贷的审批流程、办理速度都在明显加快。”
在实际调研中记者也发现，多家银行都表示，在资料齐全的情况下，个人房贷基本一周内可批贷。
此外，董希淼表示，今年3月以来，根据央行部署，银行启动存量浮动利率房贷定价基准转换工作，多数客户转换成以LPR为定价基准，在LPR下行之后，存量房贷利率也有所下行。
大面积下行态势或难再现
7连降已是既定事实，另一个引人关注的问题是：还会不会降?
对此，多位业内专家的观点都是，预计下半年房贷利率会基本保持平稳，不再延续今年上半年持续下降的趋势。“预计今年三四季度，房贷利率还将会有小幅下降，但幅度相比上半年会大大缩小。”董希淼表示，为支持实体经济，7月30日中央政治局会议以及央行最新发布的二季度货币政策执行报告都要求，推动综合融资成本明显下降。预计三四季度，市场流动性将继续保持合理充裕，LPR仍将会继续下降，以LPR作为定价基准的房贷，也会顺势下行。
“二季度我国经济已开始V型复苏，在今年秋冬季节不再爆发严重疫情的情况下，预计三四季度经济将会拾阶而上，持续回暖。在这种情况，尽管货币政策仍然会保持更加灵活适度和结构性宽松，但宽松力度在边际上会有所减弱。” 冯煦明表示，更重要的是，房地产信贷的过快增长可能会对其他实体企业融资形成“挤出效应”，这在当前宏观经济形势下是需要极力避免的。正因如此，7月份政治局会议特别强调，货币政策要“精准导向”，要确保新增融资重点流向制造业、中小微企业。
换言之，从信贷投放看，下半年信贷投放的重点是制造业和中小微企业，房贷大幅度增长的可能性也不大。
与此同时，董希淼表示，9月份将基本完成存量房贷定价基准转换，存量房贷利率中枢整体下移。但是，下半年的货币政策不会进一步放松，而是更加强调适度，与房贷利率关系密切的5年期以上LPR下行的空间并不大。
实施差别化住房信贷政策
在业内人士看来，短期内，在货币供应量和社会融资规模增速大幅高于名义经济增速的情况下，部分城市房地产调控会继续收紧，防止资金不合理的、过多流入房地产市场，过度推高房价。
融360大数据研究院分析师李万赋表示，进入2020年下半年，房地产市场受疫情的影响已经逐渐减小，甚至出现过热的苗头，发布楼市调控收紧政策的城市逐渐增多。仅仅7月份，就有杭州、东莞、宁波、深圳等6个城市出台严控政策。“虽然从表象来看，这些严控措施多是起因于房价上涨过快，但住房信贷措施也是房地产调控的重要一环，而且5年期LPR报价已连续三个月未变，其中应该也考虑到避免刺激房地产市场的因素。”
此外，董希淼表示，在中央反复强调“房住不炒”以及不以房地产作为刺激经济的手段等情境下，部分房地产热点城市，对部分房地产政策进行调整。在这些热点城市，如果房贷增长过快、利率下行明显，预计央行将通过窗口指导、市场利率自律机制等进行约束。
在董希淼看来，较为优惠的房贷利率，应主要集中在首套房贷，旨在降低刚需购房者负担。从中长期看，“房住不炒”仍将是房地产调控的主题。“下一步，央行和银行应根据购房区域、主体的不同，综合运用多种手段，量价并举，长短结合，既调控总量又调整价格，既满足刚性需求又抑制投资投机，既着眼当下又引导预期，因城施策，进一步实施好差别化住房信贷政策。”
新闻多一点：不断降低房贷利率能减轻居民住房压力吗?
有观点认为，可以通过不断降低房贷利率来减轻居民住房压力。这种观点是否正确呢?对此，冯煦明表示，单独看起来(经济学上所说的“局部均衡”)是似乎有道理，但实际上站不住脚，如果放在国民经济发展全局之中则会造成极大的扭曲，弊大于利。
冯煦明进一步指出，减轻居民住房压力，关键要从建立完善房地产长效机制这一根本矛盾入手，这也是壮大和活跃经济“内循环”的一项基础性工作。目前，我国正在形成以如下“三支柱”主要手段的房地产长效机制：一是优化住宅建设用地的空间供给结构。根据人口流入流出趋势，调整城乡之间、不同城市之间的住宅用地供给格局，避免供需机构性失衡。二是增加各种类型的政策性住房供给，以及在一二线城市大力发展住房租赁市场，切实提高租房居住的稳定性、便利性、可靠性和宜居度。三是“一城一策”式的房地产市场中长期发展规划和短周期调控。
也就是说，在利率市场化的总体背景下，房贷利率不宜成为房地产调控的主要手段，其政策功能将不断弱化。
