受多重因素影响，叠加楼市调整，刚刚过去的半年，全国楼市表现继续承压，新一线城市武汉也不例外。根据中指研究院数据，今年上半年，武汉成交新建商品住房55942套、面积627.7万平方米，同比去年分别下滑47.2%、48.9%，略高于全国平均跌幅。
“受需求收缩、预期转弱、去化降低、信心不足、库存高企等因素影响，2022楼市开局有些低迷。不过从5月起，武汉陆续出台了楼市宽松政策，6月成交明显反弹。”昨日，中指研究院华中市场研究中心主任李国政接受极目新闻记者采访时表示。
6月新房成交量创半年新高
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根据中指研究院数据，2022年上半年，全国100个大中城市，新建商品住房月均成交面积约3099万平方米，同比下降42%，与2019年-2021年同期均值相比下降31%。
具体到武汉，今年一季度，武汉楼市观望情绪浓厚，新房市场供需表现均较为低迷。1月至3月，新建商品住房成交套数分别为10634套、5957套、10368套。4月和5月，楼市持续低迷，4月成交9680套，5月成交8448套，连续2个月下降。
与此同时，去化率也不尽理想。今年1月，武汉楼市开盘去化率为39%，为上半年最高。3月和5月开盘去化率均低于20%。市场竞争激烈，最终胜出的项目，绝大多数由品牌企业打造，安全性成为买房人考虑的一个突出选项，国企的稳健优势凸显。截至5月底，武汉新建商品住房去化周期达到14.0个月，其中新城区平均达17.6个月，市场压力不断显现。
为促进楼市健康发展，武汉在诸多方面进行了积极调整。5月起，该市出台措施，支持合理住房需求。到了6月，楼市出现触底反弹势头，成交明显活跃，创出月度成交10885套的半年新高。但土地市场的复苏、消费信心的提振、未来预期的稳定，依然任重道远。
三轮政策“组合拳”效果明显
5月21日，武汉市出台重磅楼市新政：二孩或三孩家庭可在中心城区购买第三套房；父母或子女来汉投靠，也可在限购区购买第三套房；外地人在汉买房门槛大幅降低，缴纳社保或个税满2年改为1年即可。
此后，武汉楼市政策又经历了两轮加码：6月初，武汉经开区等四大区域全面解除限购；6月20日，本地户籍家庭在限购区域可购买3套房，非武汉户籍购房证明降至6个月。
与此同时，在汉金融机构进一步下调房贷利率，按照首套房4.8%、二套房5.05%执行。
中指研究院华中市场研究中心主任李国政表示，武汉系列楼市新政的效果渐渐显现。5月21日至31日，11天累计成交新建商品住房3275套，日均297套，较此前增加近两成。6月20日至30日，11天累计成交5441套，日均494套，与5月日均成交272套相比，涨幅达81.6%。其中，6月30日成交1178套，7月1日成交1226套，相继创出近2个月单日成交量新高。
李国政分析认为，4月、5月成交量跌破1万套大关，楼市十分低迷，促使有关部门不断出手，一系列维稳纾困措施持续出台，叠加房贷利率下调，终于在上半年收尾之际起到效果。总的来说，三轮渐进调整形成的“组合拳”效应，有效促进了市场需求的释放，特别是自住和改善性需求不断入市，推动市场成交的活跃。
部分新城区成交量大幅增长
经过此前的持续调控，“房住不炒”在武汉楼市得到了充分体现。根据武汉市住房公积金管理中心发布的数据，2022年一季度贷款投放中，40岁以下购房者占比超过90%，首套房贷款占比近80%，中小户型贷款占比超过95%，支持年轻人、留汉大学生在汉安居乐业。
另外，在改善性需求方面，以武昌、汉口滨江为代表的高端住房，延续了2021年的火爆，表现强于刚需楼盘。在武昌滨江商务区，单价3万+的月亮湾壹号2次开盘均告售罄，武汉长江中心、龙湖清能天奕、联投中心、华润长江悦等也都可圈可点；汉口滨江商务区的绿城黄浦湾，最新一期备案达到毛坯均价5万+，再次超过市场预期。华润瑞府、仁恒滨江园、新希望D10等新老项目接力，壮大了二七滨江一线阵容。
政策的变化也加大了区域分化。由于黄陂、东西湖、江夏三大新城区和武汉经开区均解除限购，提高了新城区成交占比。中指研究院数据显示，目前，武汉中心城区新建商品住房成交占比持续下降，4月至6月分别为70.7%、60.6%、54.5%。与此同时，新近解除限购的4大区域，6月份成交量大幅增长，环比最低上涨54%，东西湖区更是上涨169%。
一个新变化是，原本拥有不限购优势的蔡甸、新洲、汉南等新城区，6月成交量明显下行。预计这一新的挑战，还将持续一段时间。
供需两端仍有政策施力空间
2022年上半年，宏观经济下行压力加大，“稳地产”对“稳经济”的重要性有所提升，中央多次表态支持地方政府因城施策稳定房地产市场。但目前部分城市调控政策力度仍保持相对克制，在销售下行的情况下，政策力度有望进一步加强。短期来看，房地产市场恢复稳定运行前，各地因城施策频次可能保持较快节奏，供需两端仍有政策施力空间。
李国政表示，经过不断努力，近期武汉新建商品住房成交量明显反弹，但在多重压力之下，持续的动能仍有待观察。楼市持续在谷底徘徊，一定程度上影响了房企拿地的积极性，去库存压力依旧比较艰巨。不过可喜的是，众多房企借助政策利好，纷纷加大营销力度，加快去库存回款节奏，市场总体呈现出“加量不加价”的特征。
李国政分析认为，在整体需求相对疲软的背景下，各地政府不断调整和完善楼市政策，但面对“房住不炒”红线，在尺度把握上存在一些困难，这也加重了购房者的观望情绪。“相比其他同类城市，武汉出手时间较晚。按照因城施策、循序渐进原则，武汉可能会持续优化相关措施，支持居民的合理购房需求。”李国政说。
