“卖一买一”的房屋交易“连环单” 收款和付款环环相扣 稍有拖延都有可能造成违约
为快两月放款 多花上万值吗？
银行早放款，业主早收钱，买家早收楼，这是买卖双方最愿意看到的结果。
按揭个案
最近有关房贷利率上升的消息引起购房者的关注。对最近市场上传出首套利率上浮15%的说法，据记者核实，目前这个“上浮15%”依然只是传言，大部分银行暂时还是按照首套上浮10%来进行放贷。
按揭购房，利率一旦上调，买家每个月的供款压力可能百上加斤。同时，对于二手房业主来说，买家选择哪种贷款的付款方式，分分钟影响到自己收齐尾款的速度。由于贷款购房的问题是买卖双方共同关注的话题，为此，记者近日从中原地产汇瀚按揭以及合富置业采访到几个“新鲜滚热辣”的贷款个案，给买卖双方提供有用参考。
从这些案例可以看到，为早一点放款，有买家会额外支付数千元的担保快放费用。中原汇瀚按揭业务总监莫静告诉记者，目前还有不少案例是业主主动替买家支付按揭费或担保快放费，因为他们急需资金使用，以几百万元的楼款来看，一个月的理财收益都可能相当于担保快放费了。
此外，部分买家则认为银行应遵守契约精神，不应该随意改变“同贷书”出示的贷款利率，因此一直与银行僵持着，业主唯有干着急。据记者了解，一些银行为免“同贷书”与最终放款的利率有差异，在“同贷书”上并没有具体约定贷款利率。而根据今年以来的贷款利率走势，利率始终处于上升势头。
专题文/图：
广州日报全媒体记者 李凤荷
案例一：业主急用钱，指定要一个半月收齐楼款，买家额外支付9000元担保快放费
据按揭机构介绍，他们最近协助滨江东一个电梯房单位快速放款，从成交到放款仅用了1个月，是近期一个“光速”放款的例子。
这套滨江东电梯楼单位成交价600万元，面积100平方米，买家首付五成，贷五成，于5月23日成交，签约时业主要求一个半月收齐楼款。一开始放盘时业主曾经要求一次性付款，并告诉中介对一次性付款的客户可以便宜三四十万元。但是等了一阵还是没有遇上愿意一次性付款的客户，于是业主放宽付款要求，可以卖给贷款客户，但需一个半月收齐楼款。根据双方在合同中约定时间，7月10日前收齐楼款。
为此，按揭公司帮客户办理完税过户放款的业务，即只要递件后有完税凭证，按揭公司提供担保函，银行见税单和担保函即放款。据了解，完税快放的收费一般是0.3%，出押快放的收费一般是0.2%，不过从完税到入押、出押，完税出证要5个工作天，出押入押也需要几个工作日，买家宁愿多付一点费用，希望可以尽快放款。
这宗交易的买卖双方非常配合，短期内已准备齐资料，资料于6月1日送去银行审核;6月3日网上审批通过，6月8日审批盖章，拿到银行按揭合同。6月13日完税过户，按揭公司审核完税出保函，最终在6月26日放款，从成交到放款整个过程只用了一个月时间，比业主约定的7月10日前收齐楼款的最后限期足足早了大半个月。从成本来算，买家额外付出了9000元担保快放费，不过由于可以快速收楼，如果房屋用于出租，一个月租金都有六七千元，如果是自住的，也可以尽快搬入新家。还可以尽早锁定利率，以免再受上浮影响。
案例二：目前正常进度是从成交到放款大约三四个月
记者从合富置业了解到的个案，一个是天河区天诚广场一个36平方米的小面积电梯楼单位，成交价为272万元，成交时间为今年2月。另一个是海珠区中海名都一个136平方米的电梯楼单位，成交总价为760万元，成交时间为今年3月。
天诚广场单位的买家采用商业贷款按揭购房，首付82万元，贷款190万元期限30年，月供10657元。中海名都买家则使用组合贷款方式按揭购房，首期五成，380万元;组合贷款380万元(其中公积金60万元，商贷320万元)。这两部分贷款期限不一，公积金20年，商贷30年，月供17949元。
合富置业人士表示，这两个交易的买卖双方在收集齐资料后，分别递送不同的银行审批。天诚广场单位用了2个工作日递交申请，银行批贷时间为5个工作日，贷款成数、评估总价与买家期望一致，也跟成交价一致，最终放款时的贷款利率与“同贷书”一致，为基准利率上浮10%。中海名都的买家递交申请用了5个工作日，银行和公积金中心审批共用去10个工作日，贷款成数、评估总价以及利率都以签署按揭合同一致，利率为基准上浮10%。这两个案例等待放款的时间大概用了两个多月，从成交到放款一共经历了三四个月时间。
贷款提醒
想尽快“钱房两清” 买卖双方要配合
目前，不少买卖交易都是在“卖一买一”，这种“连环单”对收款和付款环节都非常敏感，如果自己不及时收款，有可能造成下一笔付款的违约。在签约时，买卖双方都希望尽可能使自己的利益最大化——对买家来说，希望拿到较低的贷款利率，业主则希望卖到相对好的价格，同时也尽快收款。
而在实际交易中，尤其是在贷款额度相对紧张的当下，买卖双方想“两全其美”是比较难达到的，因此双方要尽可能多体谅对方的处境，尽快配合按揭中介提交资料。尤其是不要忽略一些小问题，如因为信用卡还款逾期导致征信不好而要转换按揭银行，或是因为身份证到期而要重新办证，这些事情有可能增加额外的等待时间。
合富相关人士表示，只要买卖双方配合，按银行要求提供齐全的资料，一般不会遇到什么麻烦。若最终遇上“同贷书”和最终放款的利率如有不同，大部分购房者都是同意的，因为在签署按揭文件的时候，银行会提前告知买卖双方，最终放款利率以放款的时点为准，而且部分银行的贷款文件上也有列明，贷款利率在实际放款时会结合市场最新利率做出最终决定。
银行早放款，业主早收钱，买家早收楼，这是买卖双方最愿意看到的结果。对买家而言，如果遭遇银行上调浮动幅度，一些买家认为自己是唯一的输家，利益受损，故此不同意上浮利率。目前，一些业主也会在合同中备注出押后最迟的收齐尾款时间，如果与银行僵持，买家有可能蒙受违约金的损失。此外，有时候遇到市场价格波动较大的时候，业主可能趁机提出解除合同，买家在楼价上的损失更大。
对业主来说，卖房大部分是“卖一买一”，少部分则是因为资金周转而需要急售房屋。无论是出于何种原因，买卖双方都希望尽快放款，钱房两清。
全国首套房贷利率
连涨18个月
广州日报讯 (全媒体记者刘丽琴)日前，融360发布的6月全国房贷监测数据显示，6月全国首套房贷款平均利率为5.64%，相当于基准利率1.151倍，环比上升0.71%，为2017年1月以来连续18个月上涨，同比上升15.34%。在融360监测的35个城市首套房贷款平均利率中，6月最低值为上海5.16%，最高值为东莞6.13%，均值首次突破6.10%。
贷100万30年
利息比去年多16万
若以6月首套房贷平均利率5.64%计算，贷款100万元、30年等额本息还款，总支付利息约为107万元，比去年同期累计多还16万多元的利息。
数据显示，2018年6月，19家主要银行中首套房贷款平均利率最低为基准1.088倍;银行首套房贷款平均利率最高为基准1.203倍;工商银行、农业银行、中国银行、建设银行国有四大行首套房贷款平均利率已达基准利率上浮15.2%水平。
首二套房利率
差值收窄后将趋于平稳
6月全国首套房平均利率最低的城市前十分别为：上海5.16%、厦门5.39%、西安5.39%、昆明5.39%、太原5.39%、乌鲁木齐5.39%、福州5.39%、大连5.44%、北京5.47%、长春5.49%。6月首套利率超6%的城市达到4个，分别为：哈尔滨6.00%、郑州6.03%、武汉6.06%、东莞6.13%。
业内人士表示，预计未来在整体经济形势未发生重大变化的情况下，整体房贷利率仍保持上升趋势，首二套利率差值在收窄后将会趋于平稳。
