恒大降价促销，天津房价下跌，楼市将迎来变局?
恒大集团董事局主席许家印近日在会上宣布，自9月7日起至10月8日，恒大全国楼盘全线7折，并在会上正式下达了九月、十月的营销目标：每个月销售目标1000亿元，“金九银十”要卖2000亿元，并出台一系列促销“组合拳”。
虽然恒大的目标是销售，是想通过促销达到“金九银十”销售商品房2000亿的目标，但采用的手段是降价，且降价幅度达到了30%。即便不是所有的楼盘降价幅度都达到30%，这样的促销方式，也是往日不多见的。其带来的影响，必然是其他开发商也要效仿。不然，卖得动的只有恒大开发的房子，其他开发商的销售将受到影响。也就是说，所谓的“金九银十”，极有可能是一次降价促销力度很大的促销过程。如果“金九银十”之后房价不恢复到促销前，就意味着房价实实在在下跌了。
对恒大的降价促销，需要关注的是真降还是假降，实际能降多少，降价的覆盖面有多大。如果仅仅是一些难以销售的住房采用降价手段，且降价幅度很大，多数商品房并没有降价。那么，这样的降价促销，是没有什么含金量的，所谓的“金九银十”，也是没有多少成色的。只有实实在在的降价，才是真正的降价促销。因此，降价的诚意如何，还得看两个月后的实际情况，包括降价的幅度、成交量、居民购房的反映等。
值得注意的是，就在恒大发布降价促销消息后没两天，中新经纬客户端又发布一则消息，记者近日在天津市场走访发现，不管是新房，还是二手房，价格下跌成为当地房地产市场的主流形态，市区内的很多楼盘，都出现了数千元/平方米的跌幅。买到高点的购房人，或许都要承担至少数十万元的账面损失。
而且，记者还走访了不少购房者，普遍反映天津的房价跌了，而且不像恒大降价促销，还戴着一层面纱。天津的房价下跌是实实在在的，是购房者在交易和等待交易过程中遇到的情况、暴露的问题。天津河东区一位化名刘晓峰的市民，2014年买入一套价格150万元的房子，到2017年3月就飙升至310万元翻了一番还多。但是，到2019年下半年想转让时，问题就来了，几次降价都没能转让成，直到2020年3月才最终确定买家，实际成交价不到240万元。虽然比买入价涨了100多万元，但比最高时的价格却少了70万元，显示出天津房价确实已步入下跌通道。
也许有人会说，这可能是个案，天津的整体房价并没有下跌。但是，记者对房产中介的走访，则进一步说明，天津的房价确实在跌，且平均跌幅达到了5000元/平方米左右。应当说，这是一个不小的跌幅了。贝壳研究院提供的数据显示，受调控政策影响，天津2017年的二手房交易量比2016年下降57%，2019年又比2018年下降11%。今年1-7月的成交量，较去年同期下降了23%。价格方面，2020年二手房成交均价较2017年下跌了9%。
要知道，二手房成交量和成交价比新房更能反映市场的变化情况，二手房热，新房肯定热。反之，新房热，二手房倒不一定热。也就是说，天津的房价是真降，天津的市场也是真冷。天津房价的下跌，与恒大降价促销，或许在某些方面存在着因果关系。恒大降价促销，并不仅仅为了“金九银十”，也可能是对房地产市场前景的凑数，是捷足先登，从而占据市场有利地位。而天津房价下跌，则是天津房地产市场已经进入拐点的结果。
事实也是，一个地区的房价到底是涨还是跌，关键看两个方面的要素，一是产业，二是人口。产业基础强，吸引人口、特别是人才的力度大，净流入人口多，净流入人口的结构合理，房价上涨的理由就充足，基础也厚实。反之，上涨就没有基础，没有动力，甚至会引发许多社会矛盾，影响城市的消费能力和发展潜力。即便依靠城市建设把房价炒上去，也早晚有一天跌下来。天津目前的现状，就与产业基础不强、人口净流入规模不大有一定关系。如果人口净流入情况好，且都是具有一定购买力的人口，自然会支撑房价高位运行的。
也有业内人士认为，天津启动2018年5月启动的“海河英才”计划，两年来已经引进人才30万人。我们要问的是，除了引进人才之外，天津流失的人才有多少?如果没有流失，只有流入，这才是最具说服力和影响力的。
其实，这也是很多城市遇到的困局。表面上，人社部门年年对外发布人才引进成果，引进了多少多少人才，但是，对流失的人才从来都不公布。也就是说，对许多城市而言，在人才问题上，大有狗熊掰玉米的现象，亦即引进人才的力度很大，流失人才的问题也很大。如此，又有什么意义和价值呢?反映到房地产市场，又怎么可能支撑房价的虚高呢?所以，天津房价下跌是必然的，恒大降价促销也是必然的。楼市，或迎来变局。
