导 读
(资料图)
1、货值百强门槛同比略有提升，TOP10新增货值占百强42%
2、TOP100拿地金额同比跌1%，近七成百强房企未拿地
3、依旧是老面孔央国企拿地，但民企投资逐渐复苏
4、僧多粥少土拍竞争加剧，央国企投资周期或拉长
☉ 文／克而瑞研究中心
榜单解读
前言：4月份核心城市出让地块质量虽不如上批次，但市场依旧保持火热，优质块地参拍房企数量“居高不下”，封顶摇号地块比例同样保持高位。
市场虽热但企业拿地整体仍低迷。一方面近七成百强房企1-4月未拿地，且百强拿地销售比持续低位，另一方面，投资策略主要集中在一二线城市，拿地企业依旧是“老面孔”央国企和区域深耕的民企。
综合来看，土地市场热度延续性显著好于新房市场，虽然呈现点状回暖、城市分化的格局，但地市火热一定程度上提振了市场信心。预计接下来一二线土拍热度仍会惯性延续，优质地块依旧是房企补仓拿地的竞争点。
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货值百强门槛同比略有提升TOP10新增货值占百强42%
4月，虽然部分核心城市出让地块的质量不及上一批次，但市场热度依然得以延续。前四月新增货值、总价和建面百强门槛分别为27.6亿元、9.1亿元和20.4万平方米，但对比2020年和2021年同期，各梯队门槛均呈现断崖式下降。
1-4月新增货值超过百亿企业达到17家，较去年同期减少7家，且断层明显。新增货值10强门槛值为167.1亿元，高出20强门槛72.3亿元。另，各梯队内部分化也持续加剧，新增货值TOP3华润、万科、建发新增货值均超过400亿元，几乎较5-10名货值高出一倍。
此外，货值TOP100集中度依旧较高，其中货值TOP10房企1-4月新增货值占百强比例达到42%，前30强企业货值占比更是接近七成。
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TOP100拿地金额同比跌1%近七成百强房企未拿地
截止4月末，投资百强的货值、总价和建面总量分别为8264亿元、3927亿元和4173万平方米，分别下滑14%、1%和18%，投资总量仍未追上去年同期，与2020年、2021年同期相比降幅更是超过六成，拿地依旧较为谨慎，这一点从近七成销售百强房企未拿地也可见一斑。
结合拿地销售比来看，一季度销售百强房企拿地销售比仅有0.11，较1-3月略有提升，但整体继续保持低位。各梯队投资强度随着规模逐层递减，10强房企拿地销售比为最高，为0.16，其中万科、华润、绿城、建发1-4月拿地销售比超过0.2，远高于行业平均和梯队均值。
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依旧是老面孔央国企拿地但民企投资逐渐复苏
4月份，有上海、杭州、合肥等多城继续集中供地，土拍热度持续走高，部分优质地块“僧多粥少”、竞争激烈，从拿地企业来看呈现两个特征。
第一，民企投资的积极性在复苏。一方面是此前拿地积极的民企如龙湖、滨江、伟星等持续在深耕城市拿地。龙湖在上海、杭州、长沙以41亿拿下三块地，滨江则继续深耕杭州，伟星继2月份杭州拿地后，再次竞得萧山区一宗地，且在合肥土拍中，报名多达7幅地，并在竞品质中竞得高新区地块。另一方面，本土民企紧抓“捡漏”机遇，参与到摇号中，坤和、天阳等多家民企在大本营均有所斩获。值得注意的是，碧桂园时隔9个月首次在集中供地拿地，通过摇号竞得滨江浦沿地块，总价28.3亿元，也是本月杭州土拍最高地块。
第二，尽管土拍火热，但主力仍是规模化央国企的。在上海、成都的土拍中，央国企拿地幅数占比达到 84%和60%。且从参拍来看，销售TOP10央国企房企基本均报名了核心城市优质地块。4月单月拿地中，华润、万科、建发、中国铁建拿地金额（全口径）超过100亿，华润在广州、上海、长沙共计拿地6幅，金额达到234亿元，保利、招商、金地拿地同样超过50亿。
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僧多粥少土拍竞争加剧央国企投资周期或拉长
当前土地市场呈现四个特征，第一，城市、区域分化加剧，即便是集中供地城市热度同样差异显著；第二，优质地块参拍靠“抢”和“运气”，整体竞争十分激烈；第三，城市选择高度集中，鲜有三四线城市受到企业的“青睐”；第四，尽管土拍火热，但拿地主力仍是规模化央企、品质地方国企和优质民企组成的“老面孔”，“新鲜血液”并不多，大部分房企仍然面临资金压力。
因此我们认为，在优质地块僧多粥少情况下，土地市场竞争仍将加剧。以摇号或竞品质为主的土拍方式，会影响房企的投资策略，同时也给中小房企带来机遇。一方面，需要在核心城市补仓的央国企投资周期或将被拉长，而民企整体仍呈现弱复苏的态势，深耕当地的本土民企则有“捡漏”机会。另一方面，随着竞争提升，房企投资策略也会从仅关注核心区域、核心地块延展向城市外围区域，带动整体市场热度提升。
综合而言，当前土地市场热度延续性显著好于新房市场，虽然整体呈现点状回暖、城市分化的格局，但土地的火热一定程度上提振了市场信心，加块了投资-销售的传导效应。预计接下来一二线土拍热度仍会惯性延续，优质地块依旧是房企补仓拿地的竞争点。
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