一年前，当广州富力地产股份有限公司(02777.HK)发布2016年业绩报告时，十几家券商围绕富力地产的业绩展开了一场口水战，看多者与看空者皆有。
今年富力的两位老板张力和李思廉或许心里松了一口气，他们在3月19日这天发布了一份看似非常靓丽的业绩。公告显示，2017年富力地产实现营业额592.8亿元，同比增加10%;物业销售收入537.1亿元，同比增加9%;毛利率及物业销售的毛利率分别上升至35.4%及37.6%;净利润更是同比上涨204%，达到214.2亿元。
暴涨的净利润是富力年报中最大的亮点，但这个数据又让人疑惑。这一核心指标之所以大幅上涨，是因为“议价收购收益”有131.07亿元，也就是一次性非经常性收益，在扣除这个收益后，富力2017的净利润约为83.2 亿 元，增长约18%。
这笔增加的“议价收购收益”，来源于去年7月富力以六折价格接手的万达酒店资产。在2017年年报中，富力以公允价值变动的会计手法增加了总资产，直接将当初收购价格净资产的账面价值打折部分——131.07亿元记为了账面利润，这一方法虽然合乎香港会计准则，但直接处理成收益，却让外界感觉它们有意自卖自夸。
从王健林手中接受这笔酒店资产，也成为2017年李思廉最有成就感的事情。完成这笔交易后，富力地产已拥有88家酒店及26365间客房。按照富力地产的说法，他们已经跃升为全球最大豪华酒店业主。后续的计划是将酒店业务分拆上市。
自从收购万达酒店资产后，富力一直都认为是捡了个大便宜，至少从账面价值上看是如此。但这也让富力原本就债台高筑的财务状况进一步承压。截至2017年末，它们的未清偿借贷及债务总额已经达到1508.74亿元，是其净资产的两倍多。这笔庞大的债务一直让包括部分券商在内的分析人士对富力地产有所保留。
协纵策略管理集团创始人黄立冲认为，131亿的账面利润虽然合乎会计准则，但实质上是虚高了其实际的资产可套现性，隐藏了资产负债率的大幅升高。“如果把这部分扣税后的净影响加回，富力地产实际的资产负债率将从78%升到81%。”
3月15日，富力公布了一份收购万达酒店资产交易情况的说明。在数次调整后，它们需向万达支付的总价为189.55亿元，目前已经支付了181.58亿元，其中63.13亿元是通过借贷完成。在考虑到正常的业务发展后，富力称仍然需要在现有债务再融资，以获取重要的财务资源。
这份说明中还列出了已经完成收购的71家酒店的平均入住率情况，可以看出万达酒店的入住率并不可观。黄立冲认为，万达酒店的入住率差应该是其必须折价出售的原因，因为相对于其资产只有2%的回报，即使半价出售，回报也只是提高到4%而已。“按照万达的债务成本，不卖就亏死了。”
在因大规模酒店资产结缘后，富力与万达的缘分还在继续，并转向了万达急于甩手的海外物业。年报中提到，富力还准备以3560.9万英镑(约合人民币3.15亿元)接手万达在英国伦敦的项目万达One Nine Elms(万达伦敦ONE)60%的股权，同时向万达酒店偿还债务约1.595亿英镑(约合人民币14.12亿元)，两项总计17.21亿元。此前，富力地产还和中渝置地联合接手了万达在伦敦的九榆树广场地块。
但目前的债务提升似乎不是富力最优先考虑的问题，这家曾有过荣光的华南房企仍想要进一步扩展规模。过去一年，富力地产通过大量收购将土地储备增加34%至5138万平方米，耗费的资金高达584.3亿元。
